L'achat d'un appartement en Thaïlande est une option attrayante pour de nombreux ressortissants étrangers, car le droit de propriété thaïlandais et le code foncier interdisent à tout étranger d'être propriétaire d'un terrain dans le royaume. Cependant, vous avez légalement le droit d'acheter une unité de condominium, car il y a moins de restrictions liées à la nationalité en vertu du Condominium qui régit la propriété de ce type de bien immobilier.
Il est courant pour certains ressortissants étrangers d'utiliser cette opportunité pour pouvoir posséder un bien immobilier en Thaïlande, et de nombreux acheteurs de condominiums utilisent leurs unités à la fois comme résidence ou à des fins d'investissement dans le secteur privé.
Chez Juslaws & Consult's, notre département d'entreprise et de propriété est toujours prêt à vous aider pour toutes vos questions liées à la propriété et à l'acquisition d'un bien immobilier.
Un immeuble en copropriété, familièrement appelé "condo", est un type d'immeuble divisé en plusieurs unités. Chacune de ces unités a son propre propriétaire, mais les parties communes de l'immeuble sont la propriété des résidents. Les condominiums résidentiels sont souvent construits comme des immeubles d'appartements, mais contrairement aux appartements qui sont loués aux locataires, les unités de condominiums sont détenues en pleine propriété.
En outre, les parties communes d'un immeuble de condominiums sont détenues collectivement par les propriétaires des unités individuelles. Ces parties communes comprennent les allées, les couloirs, les salles de sport, les piscines, les buanderies, etc. Elles comprennent également les services publics et les équipements, tels que les ascenseurs, le système d'approvisionnement en eau et le système d'approvisionnement en électricité. Les parties communes ne peuvent pas faire l'objet d'une propriété légale unique - elles doivent être partagées. Ces parties communes, ces équipements et ces services sont gérés collectivement par tous les propriétaires d'unités individuelles par l'intermédiaire d'une association de gestion appelée "personne juridique du condominium".
Un condominium et un complexe d'appartements ne diffèrent que sur le plan juridique. Il n'y a aucun moyen de faire la différence entre un appartement et une unité de copropriété simplement en visitant le bâtiment et en l'observant. Techniquement, un condominium est un ensemble de parties communes et d'unités résidentielles individuelles, ainsi que le terrain sur lequel l'immeuble est construit. Les condominiums ont des règles, des restrictions, des conditions et des conventions qui déterminent la manière dont les propriétaires d'unités individuelles sont censés partager l'immeuble en copropriété ; ils sont principalement régis par des contrats de location, des règlements intérieurs et les dispositions de la loi sur les condominiums. En règle générale, les unités de condominium ne peuvent pas être utilisées comme adresses d'entreprises ou de sociétés sans l'autorisation préalable de la personne juridique du condominium. En outre, il peut être utile de vérifier les règles et règlements si vous prévoyez de vivre dans votre unité avec votre animal de compagnie - de nombreux condominiums en Thaïlande ont des politiques strictes d'interdiction des animaux de compagnie.
En vertu de la loi thaïlandaise sur la propriété, il existe deux types d'immeubles résidentiels en Thaïlande : les condominiums enregistrés en vertu de la loi sur les condominiums, qui nécessitent une licence de condominium et sont gérés par une personne juridique chargée des condominiums, et les immeubles d'appartements qui ne sont pas enregistrés en vertu de la loi sur les condominiums.
Seul un condominium enregistré en vertu des lois pertinentes auprès du département foncier offre une pleine propriété individuelle avec un titre de propriété délivré par le gouvernement (titre de propriété de l'unité de condominium). Par exemple, la loi sur les condominiums (Condominium Act) spécifie les procédures et les conditions à remplir pour qu'un immeuble d'appartements à plusieurs unités soit autorisé à devenir un condominium. La loi sur les condominiums a été modifiée à plusieurs reprises depuis sa première proclamation ; il est donc important de connaître les dernières mises à jour.
Il n'existe aucune restriction liée à la nationalité pour les étrangers souhaitant devenir propriétaires d'un condominium en Thaïlande. Tout étranger qui peut entrer légalement en Thaïlande (il n'y a pas d'obligation de visa) peut acheter et posséder un appartement en copropriété, à condition qu'il remplisse les conditions requises par l'article 19 de la loi sur les copropriétés. L'article 19 stipule que les étrangers, ainsi que les personnes morales considérées par la loi comme des étrangers, peuvent devenir propriétaires d'un appartement en copropriété s'ils remplissent les conditions/critères légaux suivants :
Étant donné qu'un étranger remplit personnellement les conditions requises pour devenir propriétaire, il ne peut acheter un logement en copropriété en son nom propre que si ce logement peut être vendu dans le cadre du quota étranger. Cela signifie que dans un immeuble en copropriété, pas plus de 49 % de toutes les unités peuvent être vendues à des étrangers - au moins 51 % de l'immeuble en copropriété doit être détenu par des Thaïlandais.
Entre avril 1999 et avril 2004, afin de réduire le nombre de nouveaux immeubles en copropriété vides mis en vente, les étrangers pouvaient, à titre de mesure temporaire et sous certaines restrictions, posséder toutes les unités de certains immeubles en copropriété.
Depuis lors, le quota étranger a été ramené à 49 % de la superficie totale, sans aucune exception. Par conséquent, un étranger ne peut désormais détenir la pleine propriété d'une unité de copropriété que dans une proportion ne dépassant pas 49 % de la superficie totale de toutes les unités de ce bâtiment de copropriété (estimée pour la période de dépôt d'une demande).
Lorsque vous achetez une unité de copropriété déjà construite, le vendeur doit fournir une lettre de garantie délivrée par la Personne Juriste de la Copropriété pour confirmer que l'unité de copropriété entre dans le quota de propriété immobilière de 49 %. Cela ne s'applique pas aux copropriétés en cours de construction - dans ce cas, la personne juridique chargée de la copropriété ne peut être établie qu'après l'achèvement de la construction ; ce n'est qu'après cela qu'une lettre de garantie peut être demandée. Cela signifie que pendant la construction, le vendeur ou les promoteurs ne sont pas obligés de délivrer une telle lettre. Une personne juridique de copropriété est considérée comme un ressortissant thaïlandais et sera liée par les lois thaïlandaises régissant la délivrance des titres de propriété, la gestion du contrôle des constructions et d'autres questions liées à l'immobilier.
Un formulaire d'opération de change (FET), connu auparavant sous le nom de "Thor. Thor. 3", est nécessaire pour enregistrer votre propriété auprès du Land Department. Selon la réglementation bancaire du BOI, une institution financière thaïlandaise agréée qui s'occupe de la conversion de devises étrangères (d'un montant supérieur à 50 000 USD ou l'équivalent dans d'autres devises) doit préparer un formulaire de transaction de change ; après cela, la transaction doit être déclarée à la Banque de Thaïlande.
Une copie originale du formulaire FET avec le nom de l'étranger qui achète une unité de condominium, soit en tant que destinataire des devises étrangères, soit en tant qu'expéditeur des devises étrangères, est requise pour enregistrer la propriété auprès du département foncier ; elle est considérée comme une preuve du respect par le ressortissant étranger de la section 19 de la loi sur les condominiums.
Lorsque les montants en devises étrangères convertis sont inférieurs à 50 000 USD, la banque n'est pas obligée d'établir un formulaire FET. Dans ce cas, l'acheteur étranger peut demander une lettre de confirmation pour le transfert de la devise étrangère et la convertir en monnaie thaïlandaise (THB) par l'intermédiaire de la banque. Cette lettre de confirmation peut également être utilisée pour l'enregistrement auprès du service foncier, car elle contient les mêmes informations que le formulaire FET.
Le contrat d'achat-vente d'une unité de copropriété précise en détail les responsabilités du vendeur et de l'acheteur, couvre les échéances de paiement convenues, le prix d'achat de l'unité de copropriété, la date de transfert, le calendrier de développement du projet, les responsabilités en matière de frais de transfert et de taxes, les garanties et les questions relatives à la diligence raisonnable.
Un contrat d'achat-vente standard doit être conforme à la loi sur la protection des consommateurs et à la loi sur les copropriétés, ainsi qu'à d'autres lois apparentées. Le transfert de propriété s'effectue auprès d'un bureau local du Land Office, et un contrat de vente officiel (en langue thaïlandaise) doit être signé au moment du transfert ; les parties doivent également payer les frais statutaires, les taxes et les coûts de transfert.
Le processus de transfert d'une unité de copropriété en Thaïlande implique divers frais, taxes et dépenses, y compris les frais de transfert (frais d'enregistrement de la propriété), la retenue à la source, le droit de timbre et (le cas échéant) une taxe professionnelle spécifique. Le montant de ces frais doit être soigneusement évalué au cours du processus d'achat de votre unité de copropriété. Les modalités de répartition de ces frais entre le vendeur et l'acheteur sont négociées lors de la préparation du contrat d'achat-vente et doivent être approuvées par les deux parties.
Lors de l'achat d'une unité dans un projet de condominium en construction, le vendeur (généralement le promoteur du projet de condominium) ne peut remettre à l'acheteur que la moitié des frais d'enregistrement de la propriété, en raison des lois sur la protection des consommateurs. La taxe foncière et la taxe d'habitation ne s'appliquent pas aux condominiums et il n'y a que des frais d'entretien relativement faibles à payer. Dans le cas des copropriétés résidentielles, des plans ont été approuvés pour introduire une taxe foncière annuelle générale. Ces taxes s'élèveront à 0,1 % de la valeur estimée de la copropriété.
Après l'enregistrement de la propriété, le nouveau propriétaire reçoit un titre de propriété pour son unité de copropriété. Chaque unité d'appartement faisant partie d'un immeuble en copropriété possède un titre de propriété qui appartient au propriétaire légitime et qui est délivré par le service foncier.
Les éléments suivants doivent être inclus dans le titre de propriété :
Le vendeur doit fournir une lettre garantissant que le condominium respecte le quota de 49 % de propriété étrangère et qu'il n'y a pas de frais d'entretien impayés pour l'unité (dans le cas où vous achetez une unité de condominium existante). D'autres documents sont requis lors du transfert de propriété :
L'achat d'un appartement en copropriété peut sembler facile, puisque la loi sur les copropriétés permet aux étrangers de posséder des appartements en copropriété en Thaïlande. Cependant, la transaction elle-même doit être supervisée par un avocat qui connaît bien l'ensemble du processus et qui peut conclure la transaction avec soin ; sinon, vous risquez de rencontrer divers problèmes avec votre unité de condominium, tels que des problèmes imprévus liés à la propriété du terrain où le condominium est construit ou le dépassement du quota de 49 % de la propriété étrangère du condominium.
Si vous avez besoin d'aide pour votre achat, n'hésitez pas à contacter Juslaws & Consult à notre bureau de Bangkok ou de Phuket.
