En Thaïlande, le département des terres est responsable des enregistrements liés à la terre. L'achat d'un terrain n'est cependant pas une transaction facile. En Thaïlande, il y a beaucoup plus d'obstacles et de difficultés à surmonter qu'une simple recherche de propriété que vous effectuez lors de l'achat d'un condominium. En tant qu'étranger, vous serez confronté à un processus très compliqué et complexe au cours de votre voyage conçu pour acheter un terrain en Thaïlande.
En général, selon la loi thaïlandaise, les étrangers ne sont pratiquement pas autorisés à posséder un terrain en Thaïlande. Néanmoins, Juslaws & Consult peut vous présenter au moins trois options vous permettant d'acheter ou d'acquérir la propriété d'un terrain en Thaïlande :
Comme le stipule le Land Code Proclamation Act, B.E. 2497 (1954), la propriété foncière étrangère n'est autorisée que par le biais d'un traité, comme le stipule la section 86 : "Les étrangers peuvent acquérir des terres en vertu des dispositions d'un traité leur donnant le droit de posséder des biens immobiliers et sous réserve des dispositions du présent code. Sous réserve de la section 84, lesdits étrangers peuvent acquérir des terres à des fins de résidence, de commerce, d'industrie, d'agriculture, d'enterrement, de charité publique ou de religion dans les conditions et selon les procédures prescrites par les règlements ministériels et avec l'autorisation du ministre."
Comme il n'existe actuellement aucun traité entre la Thaïlande et d'autres pays, il est pratiquement impossible pour un étranger de posséder des terres en Thaïlande directement sous son nom ; toutefois, les étrangers peuvent légalement posséder des unités de condominium.
Par conséquent, vous devrez trouver d'autres moyens de posséder légalement les terres.
Le bail foncier est une alternative à l'achat d'une propriété en Thaïlande. Un étranger peut louer un terrain pour 30 ans, avec deux prolongations supplémentaires de 30 ans chacune, accordées après l'expiration du bail initial. Bien qu'il ne s'agisse pas d'une propriété pure et simple, c'est un moyen très populaire de posséder un terrain en tant qu'étranger en Thaïlande, car cette transaction ne nécessite pas la création d'une société avec différents actionnaires dont les intérêts peuvent à un moment donné devenir différents des vôtres.
Un autre avantage est que vous pouvez transférer votre contrat de location exécuté pour la maison, l'appartement privé ou l'unité de condominium, ou même vendre vos droits en vertu d'un tel contrat. La possibilité de renouveler le contrat après 30 ans n'est pas automatique et dépend du pouvoir discrétionnaire du bailleur et des clauses particulières contenues dans le contrat de bail.
Une autre solution consiste à créer une société privée à responsabilité limitée, car une société thaïlandaise peut être propriétaire du terrain. Si vous décidez que c'est la meilleure option pour vous, sachez qu'en tant qu'étranger, vous ne pouvez pas détenir plus de 49 % des actions de la société thaïlandaise - votre société doit être détenue à 51 % par des Thaïlandais, vous aurez donc besoin d'actionnaires thaïlandais.
Cette option peut sembler peu attrayante par rapport à la propriété foncière pure et simple, mais elle est considérée comme l'un des moyens les plus utiles d'acheter ou d'acquérir la propriété d'un terrain en Thaïlande en tant que ressortissant étranger. Toutefois, vous devez vous assurer que les Thaïlandais qui détiennent 51 % des actions de la société sont des personnes de confiance.
Il convient de mentionner que les sociétés étrangères ne peuvent pas posséder de terrains en Thaïlande, sauf si elles bénéficient d'incitations de la part du BOI.
Si vous êtes marié(e) à un(e) Thaïlandais(e), vous êtes mieux placé(e). Un ressortissant étranger est autorisé à acheter un terrain en Thaïlande s'il est marié à un citoyen thaïlandais. Il existe toutefois certaines restrictions.
Nous attirons votre attention sur le fait qu'en tant que conjoint étranger (également appelé "conjoint non thaïlandais"), vous n'aurez aucun droit de propriété réel sur le terrain, et le titre de propriété ne sera peut-être pas à votre nom, mais devra indiquer le nom de votre épouse ou mari thaïlandais, car le terrain ne peut être légalement détenu que par des ressortissants thaïlandais. Ces biens immobiliers sont considérés comme la propriété du conjoint thaïlandais.
Enfin, des problèmes peuvent encore survenir en cas de divorce : il peut être difficile de prouver que le terrain est un bien matrimonial. D'une manière générale, un contrat prénuptial bien rédigé peut contribuer à minimiser les risques encourus en tant qu'étranger. Les fiançailles ou le mariage avec un ressortissant thaïlandais seront également bénéfiques pour votre demande de visa. N'oubliez pas non plus que, s'il est possible pour un étranger d'hériter de terres d'un conjoint thaïlandais, il ne peut qu'hériter de terres et en disposer - il ne sera pas autorisé à enregistrer la propriété des terres en question.
En raison des restrictions légales actuelles imposées par le droit immobilier thaïlandais aux étrangers désireux d'acheter une propriété en Thaïlande, Juslaws & Consult vous recommande vivement de faire appel aux services d'un avocat agréé en Thaïlande si vous envisagez une telle démarche. Nos avocats disposent d'une vaste expérience et d'une grande expertise en matière de droit immobilier, notamment en ce qui concerne l'achat de terrains en Thaïlande à des fins résidentielles, et nous serons heureux de vous aider dans votre acquisition.
Il y a beaucoup d'informations qu'un étranger doit connaître lorsqu'il s'agit d'acheter un terrain, une villa, une maison, ou même un condominium en Thaïlande. Il convient donc de procéder à un examen approfondi des biens immobiliers avant tout achat.
Nos services comprennent la recherche de titres, l'examen du contrat d'achat-vente avant sa signature, et bien d'autres aspects. Nos avocats seront heureux de vous guider tout au long du processus d'achat et veilleront à ce que vos intérêts et vos droits de propriété soient pris en compte.
Si vous avez une question ou si vous souhaitez obtenir de plus amples informations, n'hésitez pas à contacter Juslaws & Consult. Nous sommes toujours là pour vous.
