Un système complexe de règles, de lois et de règlements régit la propriété immobilière, les transactions et l'utilisation des terres dans le Royaume de Thaïlande. Il n'existe pas de lois ou de règlements codifiés ou unifiés régissant ces questions, et il n'y a pas encore de registre centralisé des biens immobiliers qui fournirait instantanément les données nécessaires sur les biens enregistrés et non enregistrés, les propriétaires enregistrés et les transactions. En outre, les problèmes de chevauchement des titres, de double titrage, de double vente de terrains, de prolifération de faux titres, d'empiètement, de vente de condominiums immobiliers non enregistrés et de projets de lotissement par des promoteurs peu scrupuleux, ainsi que les conflits liés à l'utilisation des terrains avec les réglementations, comme le zonage actuel, entre autres, continuent d'affliger le secteur immobilier et ses parties prenantes.
Par conséquent, le monde de l'immobilier en Thaïlande est un territoire intimidant. Une enquête de diligence raisonnable sur un terrain cible pour l'investissement, l'acquisition ou la location est sans aucun doute nécessaire pour éviter les risques importants mentionnés et s'assurer que l'individu qui prend toutes les décisions peut être assuré de leur persistance. Juslaws & Consult dispose d'évaluateurs immobiliers, d'avocats spécialisés dans l'immobilier, de conseillers en affaires immobilières, de comptables et d'autres professionnels de l'immobilier qui fourniront les informations clés et les solutions immobilières intégrées nécessaires pour faire face aux principaux risques associés à l'engagement d'un client d'acquérir ou d'investir dans un bien immobilier particulier.
Parmi les problèmes généraux auxquels les cessionnaires ou les acheteurs de biens immobiliers sont confrontés, on peut citer les restrictions d'utilisation des terres, les problèmes d'expulsion et les restrictions liées aux permis de construire.
Si une personne envisage d'acheter un bien immobilier en Thaïlande, elle doit faire preuve de diligence raisonnable avant de finaliser l'achat afin de s'assurer de la légitimité du propriétaire légal et du fait que le propriétaire peut vendre le bien en toute légalité. Ils doivent également inspecter les éventuelles saisies ou charges légales.
Il est judicieux de demander conseil à un professionnel de l'immobilier qui possède une solide formation juridique et qui peut légalement procéder à une vérification préalable des biens immobiliers en examinant les documents fonciers pertinents, tels que le titre de propriété, par exemple. En outre, le praticien de l'immobilier doit effectuer une recherche approfondie du titre de propriété auprès du bureau foncier de l'emplacement du terrain et évaluer tous les permis de construire.
En outre, vous devez vous assurer que vous recevez un rapport de diligence raisonnable complet, qui comprend les détails matériels suivants :
Statut du titre et documents fonciers
La loi thaïlandaise stipule que les documents fonciers commencent par l'avis de possession jusqu'au titre de propriété, qui se situe au niveau le plus élevé de la hiérarchie et représente les droits de propriété complets.
Il est donc essentiel que vous connaissiez le niveau hiérarchique du titre ainsi que le contexte et l'historique des documents fonciers, et que vous sachiez s'ils ont été délivrés en bonne et due forme, s'ils témoignent d'un niveau hiérarchique inférieur ou s'ils ont été améliorés par d'autres documents fonciers.
Détails du terrain
Cette section du rapport spécifie les détails du terrain, un affichage du terrain environnant et une carte miniature.
Chronologie de la propriété
Cette section du rapport de diligence raisonnable doit confirmer l'historique de la propriété du terrain. Il est essentiel que vous vérifiiez à quel moment le document de propriété initial a été considéré comme un document de niveau inférieur au lieu d'un titre de propriété. En outre, vous devez vérifier que le titre de propriété a été délivré légalement.
Saisies et charges légales
La loi thaïlandaise exige que les servitudes, les hypothèques et toute autre charge légale sur les biens immobiliers soient enregistrées au bureau foncier où se trouve le terrain pour qu'elles soient valables.
Baux et autres droits enregistrés sur les biens immobiliers
Selon laloi thaïlandaise, le bail d'un bien immobilier d'une durée supérieure à trois ans doit être enregistré auprès de l'Office foncier de la région. Si le contrat de location est valable pour moins de trois ans, il n'est pas nécessaire de l'enregistrer, mais il doit tout de même être écrit. Cette section clarifiera si le terrain est loué à une autre personne pour plus de trois ans ou s'il existe d'autres droits de location, tels qu'un droit de jouissance, d'usufruit ou d'habitation, qui s'appliquent. Cette clarification utilisera l'étendue du droit de l'acheteur à utiliser le bien. Le transfert de propriété ne met pas fin au contrat de location d'un bien immobilier. La personne qui reçoit le transfert se voit accorder les droits et est responsable des obligations du cédant à l'égard du preneur de bail.
Réglementations relatives au contrôle des constructions, au zonage et à l'environnement
Laloi sur l'urbanisme régit l'utilisation des terres à des fins industrielles, résidentielles, environnementales, agricoles et de protection de la culture en Thaïlande. En outre, tout bâtiment construit doit être conforme aux règles, notifications et réglementations pertinentes, telles que définies par les lois régissant le contrôle des bâtiments et d'autres lois pertinentes. Cette section a pour but de clarifier le zonage actuel, les réglementations environnementales et le contrôle des constructions qui se rapportent à la construction de bâtiments et couvrent l'utilisation du terrain afin que l'acheteur du terrain ait une idée de la possibilité de construire sur le terrain. Essentiellement, cette section du rapport vérifiera si la construction du bâtiment sur la propriété a reçu un permis de construire valide ainsi que tout autre permis requis pour la considération de l'acheteur.
Litiges
Vous êtes tenu d'effectuer une recherche adéquate des litiges afin d'évaluer l'existence d'éventuels litiges contre le propriétaire foncier, car ils peuvent avoir un impact sur la propriété du propriétaire foncier.
Prix officiel d'évaluation
Ilest essentiel que tout acheteur de terrain connaisse le prix officiel d'évaluation. Cela est particulièrement important lorsque le bureau foncier enregistre le transfert de propriété, car l'autorité gouvernementale confirme le prix d'évaluation officiel. Ce prix officiel déterminé par les fonctionnaires est inclus dans le calcul de la taxe de transfert exigée par le bureau foncier pour l'enregistrement du transfert de propriété. Le prix d'évaluation officiel est généralement inférieur au prix de vente réel et au prix du marché.
Accès
En règle générale, un propriétaire doit pouvoir accéder à une voie publique, que ce soit par un accès directement adjacent ou par l'intermédiaire d'une autre propriété. Si un propriétaire ne peut accéder à une voie publique qu'à travers une autre propriété, la servitude doit être enregistrée sur le terrain de la personne qui accorde le droit de pouvoir entrer sur le terrain cible.
Enquête sur place
Outre les exigences susmentionnées et les informations incluses dans un rapport de diligence raisonnable, il est conseillé d'effectuer une enquête sur place avec un professionnel de l'immobilier. L'objectif d'une enquête sur place est de s'assurer que la propriété est le même terrain que celui que vous envisagez d'acheter, d'observer l'emplacement du terrain et de vérifier que le terrain observé est le même que celui qui figure dans les documents fonciers.
Les services de Juslaws & Consult en matière de diligence raisonnable dans le domaine immobilier ou de vérification des titres et d'enquête comprennent :
⦁ Enquête sur l'authenticité, la validité et l'état actuel du titre, de la déclaration fiscale ou d'autres titres de propriété couvrant le bien cible, y compris le droit du propriétaire enregistré de transférer ou de céder le bien
⦁ Vérification du chevauchement ou du double titre de propriété auprès des organismes gouvernementaux compétents
⦁ Enquête sur les privilèges et les charges enregistrés, apparents et subsistants sur le bien cible ⦁ Enquête sur les réclamations en cours, les plaintes ou les procédures en cours,
⦁ Enquête sur les réclamations, plaintes, affaires ou procédures en cours concernant le bien cible auprès des organes administratifs locaux, des tribunaux de première instance, des cours d'appel et des agences chargées des fonctions d'enregistrement des titres fonciers, et les agences responsables des fonctions de délivrance des titres fonciers
⦁ Enquête sur la localisation exacte, le propriétaire enregistré et le(s) possesseur(s) réel(s) du bien immobilier cible, y compris les revendications de propriété, de possession et d'autres droits réels sur ce même bien
⦁ Enquête sur la nature, la classification juridique et l'utilisation réelle du bien immobilier cible, la classification légale et l'utilisation réelle du terrain, y compris la classification de zonage actuelle et l'utilisation autorisée du terrain, ainsi que toute proposition de reclassification de zonage
⦁ Enquête sur les restrictions légales et d'utilisation du terrain relatives à l'utilisation prévue par le client du terrain cible, y compris les servitudes et les marges de recul
⦁ Enquête sur la couverture de la propriété concernée par la réforme agraire ou d'autres programmes sociaux du gouvernement
⦁ Enquête sur les obligations fiscales et/ou les charges pesant sur la propriété cible
⦁ Vérification des risques géologiques auprès de l'agence gouvernementale compétente
⦁ Enquête sur la question de savoir si la propriété est un actif ordinaire ou un capital du propriétaire enregistré
⦁ Enquête sur le propriétaire enregistré, telle que l'adresse actuelle de celui-ci et sa situation financière. l'adresse actuelle et les héritiers (en cas de décès) ou le statut d'enregistrement actuel et les dirigeants/administrateurs/actionnaires actuels (s'il s'agit d'une personne morale)
⦁ Enquête sur les autres risques liés à l'acquisition du bien cible, tels que les questions relatives à une menace ou à une proposition d'expropriation ou de vente aux enchères publique du bien
⦁ Enquête sur la conformité du propriétaire du bien ou du promoteur du projet avec les règles de construction, de zonage et autres règles d'utilisation et d'aménagement du territoire, zonage et autres réglementations et restrictions en matière d'utilisation et d'aménagement du territoire
⦁ Vérification des permis, licences et approbations délivrés dans le cadre de la construction, de l'aménagement et/ou de la gestion du bien immobilier cible
