Airbnb, Booking.com, Agoda, Vrbo et l’ensemble des plateformes de location de courte durée ont transformé la manière dont les voyageurs séjournent en Thaïlande, mais elles n’ont pas modifié la législation thaïlandaise. Le cadre juridique régissant l’hébergement de courte durée en Thaïlande a été établi bien avant l’apparition de ces plateformes, et les tribunaux ont clairement établi que la mise en location d’un bien immobilier pour des séjours à la nuitée ou à la semaine sans les autorisations requises est, dans la plupart des cas, illégale. Pour les propriétaires, les investisseurs étrangers et les promoteurs immobiliers, la question n’est guère de savoir si la location à court terme est réglementée, mais plutôt comment structurer cette activité de manière à ce qu’elle soit conforme à la loi sur l’hôtellerie B.E. 2547 (2004), de la loi sur la copropriété B.E. 2522 (1979), de la loi sur le contrôle des constructions B.E. 2522 (1979), de la loi sur l'urbanisme B.E. 2562 (2019), la loi promulguant le Code foncier de l’an 2497 (1954), la loi sur les entreprises étrangères de l’an 2542 (1999), le Code des impôts et la loi sur l’impôt foncier et immobilier de l’an 2562 (2019).

Ce guide a été rédigé par des avocats thaïlandais à l'intention des propriétaires et des investisseurs qui souhaitent disposer d'une vue d'ensemble complète et actualisée permettant de distinguer clairement une location de longue durée légale, une activité d'hébergement légale et agréée, et une exploitation hôtelière non autorisée exposant l'hôte à des poursuites pénales. Il explique les définitions légales, la règle des 30 jours, le régime de notification des petits hébergements introduit en 2023, l'interdiction spécifique aux copropriétés prévue à l'article 17/1 de la loi sur les copropriétés, les principales décisions de justice, les voies de mise en conformité disponibles, les contraintes supplémentaires qui s'appliquent aux propriétaires étrangers, ainsi que le mode d'imposition des revenus locatifs de courte durée en Thaïlande.

Le cadre juridique de la location de courte durée en Thaïlande

Cinq textes législatifs régissent l'essentiel des activités de type Airbnb en Thaïlande. La loi sur l'hôtellerie de l'an 2547 (2004) définit ce qui est considéré comme un hôtel, impose l'obtention d'une licence pour en exploiter un et prévoit des sanctions pénales en cas d'hébergement sans licence. La loi sur la copropriété B.E. 2522 (1979), en particulier l’article 17/1 introduit par l’amendement de 2008, restreint l’usage commercial des logements individuels en copropriété et donne aux copropriétaires et à la personne morale des motifs pour agir contre les propriétaires qui exploitent de facto un hôtel au sein d’une copropriété résidentielle. La loi sur le contrôle des constructions B.E. 2522 (1979) et ses règlements ministériels fixent les exigences techniques (sécurité incendie, issues de secours, sprinklers, surface au sol, stationnement) qui déterminent si un bâtiment peut légalement être utilisé comme hôtel. La loi sur l’urbanisme B.E. 2562 (2019) et les arrêtés municipaux d’urbanisme déterminent le zonage de la parcelle et si une utilisation hôtelière est autorisée dans cette zone. La loi sur les entreprises étrangères B.E. 2542 (1999) classe l’exploitation hôtelière parmi les activités réservées aux ressortissants thaïlandais en vertu de la liste 3, avec des exceptions limitées pour les licences d’entreprise étrangères et les mesures de promotion du BOI.

Trois autres textes législatifs viennent s’y ajouter. Le Code civil et commercial, dans ses articles 537 à 545 relatifs au bail ordinaire et ses articles 1336 et 1360 concernant la propriété et la copropriété, constitue le fondement contractuel et patrimonial de tout contrat de location. Le Code des impôts détermine si les revenus locatifs sont considérés comme un bail passif (soumis à un régime de retenue à la source uniquement) ou comme un service d’hébergement (pouvant être soumis à une TVA de 7 %). La loi sur l’impôt foncier et immobilier B.E. 2562 (2019), en vigueur depuis le 1er janvier 2020, impose le bien immobilier lui-même en fonction de son utilisation effective, avec un taux nettement plus élevé lorsque le bien est utilisé à des fins commerciales. Aucune de ces lois ne mentionne Airbnb par son nom ; ensemble, elles répondent à toutes les questions que soulève la plateforme.

À partir de quand une location de courte durée est-elle considérée comme un « hôtel » au regard de la législation thaïlandaise ?

La question la plus importante pour tout hôte Airbnb est de savoir si son activité relève ou non de la loi sur l'hôtellerie. Si c'est le cas, une licence hôtelière est requise (ou, pour les très petites structures, une déclaration conformément au règlement de 2023). Si ce n'est pas le cas, l'hôte peut exercer son activité librement, sous réserve des règles générales du droit civil et du droit fiscal. La distinction est établie par l'article 4 de la loi sur l'hôtellerie, précisé par le règlement ministériel de 2008 tel que modifié en 2023.

La définition du terme « hôtel » à l'article 4

L'article 4 de la loi sur l'hôtellerie de l'an 2547 (2004) définit un « hôtel » comme un établissement créé dans le but commercial de fournir des services d'hébergement temporaire aux voyageurs ou à toute autre personne en échange d'une rémunération. Trois exceptions sont prévues dans ce même article. La première exclut les établissements gérés par un organisme gouvernemental, une entreprise publique, une organisation publique ou tout autre organisme public, ou exploités à des fins caritatives ou éducatives sans but lucratif. La deuxième, et de loin la plus importante pour la question Airbnb, exclut les hébergements fournis moyennant des frais de service payés mensuellement ou à la hausse uniquement. La troisième réserve au ministre de l’Intérieur le pouvoir de prescrire d’autres exemptions par arrêté ministériel, et constitue le fondement juridique qui sous-tend le régime des petits hébergements décrit ci-dessous.

La deuxième exception est à l'origine de la fameuse « règle des 30 jours ». Un logement loué légalement et de manière régulière pour des périodes d'un mois ou plus n'est pas soumis à la loi sur l'hôtellerie et ne nécessite pas de licence hôtelière. En revanche, un logement loué pour des séjours d'une nuit, d'une semaine ou de deux semaines relève de la loi sur l'hôtellerie et entraîne l'obligation d'obtenir une licence en vertu de l'article 15.

La règle des 30 jours et son application aux plateformes

Dans la pratique quotidienne, la règle des 30 jours signifie qu’une annonce légale de location de courte durée sur Airbnb, Booking.com, Agoda ou toute autre plateforme similaire doit proposer des séjours d’au moins un mois civil, le loyer étant calculé sur une base mensuelle. Proposer une location pour un séjour de trois nuits ou d’une semaine, contre rémunération, avec les prestations standard de type hôtelier (nettoyage entre les séjours, remise des clés, services d’accueil), correspond au scénario type d’un hôtel sans licence que les tribunaux ont à maintes reprises jugé contraire à l’article 15 de la loi sur l’hôtellerie.

La manière dont le loyer est structuré est tout aussi importante que la durée. Le fait d'indiquer un tarif journalier, même dans le cadre d'une réservation d'un mois, de présenter le logement comme disponible pour des séjours de courte durée ou d'effectuer un nettoyage systématique entre chaque occupation sont autant de facteurs que les autorités et les tribunaux prennent en compte pour déterminer si l'activité relève effectivement d'un service de type hôtelier plutôt que d'une location résidentielle. Les hôtes qui proposent véritablement un modèle de location de longue durée doivent le prouver au moyen de baux mensuels, de factures mensuelles et de l'absence de services de type hôtelier.

L'exonération relative aux petits logements pour 2023

Le règlement ministériel n° 2 de l'année bouddhiste 2566 (2023) fixant les types et les critères d'exploitation des établissements hôteliers, publié au Journal officiel le 30 août 2023 et entré en vigueur 60 jours plus tard, a remplacé les anciens seuils applicables aux petits établissements d'hébergement et instauré un régime de déclaration pour les établissements d'hébergement les plus modestes. En vertu des règles actuelles, un établissement d’hébergement ne comptant pas plus de huit chambres au total et pouvant accueillir au maximum trente clients n’est pas considéré comme un « hôtel » au sens de la loi sur l’hôtellerie, à condition que l’exploitant en informe le greffier (le Département de l’administration provinciale dans les provinces, l’Administration métropolitaine de Bangkok à Bangkok) et se conforme aux règles prescrites en matière de sécurité incendie, de taille des chambres et d’exploitation. La notification est valable cinq ans et est renouvelable.

Cette dérogation constitue la solution la plus réaliste pour les propriétaires de villas, de petites maisons de charme et de petites structures d'hébergement chez l'habitant qui souhaitent éviter les coûts et les délais liés à l'obtention d'une licence hôtelière complète. Elle ne s'applique toutefois pas aux appartements situés dans une copropriété résidentielle, car la loi sur la copropriété interdit l'utilisation commerciale d'un logement individuel (voir ci-dessous) et parce qu'un seul logement ne peut en aucun cas atteindre le seuil de huit chambres. Les propriétaires qui souhaitent regrouper plusieurs appartements en copropriété pour en faire un seul « petit établissement d'hébergement » se heurtent de plein fouet au même problème lié à la Loi sur la copropriété.

Sanctions en cas de location de courte durée sans autorisation

Les sanctions encourues en cas d'exploitation d'une location de courte durée en dehors des voies légales ne sont pas symboliques. Elles revêtent un caractère pénal en vertu de la loi sur l'hôtellerie, administratif en vertu de la loi sur la copropriété, et peuvent s'accompagner de poursuites civiles engagées par les voisins et la personne morale.

Responsabilité pénale en vertu de la loi sur l'hôtellerie

En vertu de l'article 59 de la loi sur l'hôtellerie de l'an 2547 (2004), toute personne qui exploite une entreprise hôtelière sans la licence requise par l'article 15 est passible d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an, d'une amende pouvant atteindre 20 000 THB, ou des deux, ainsi que d'une amende journalière pouvant s'élever à 10 000 THB tant que l'infraction persiste. La sanction est infligée à l'exploitant, que les tribunaux ont systématiquement considéré comme la personne physique qui met le bien en location et perçoit le paiement, et non à la plateforme. En outre, lorsque l'exploitant est une personne morale, les administrateurs et les représentants autorisés chargés de l'exploitation peuvent être tenus personnellement responsables.

Amendes prévues par la loi sur la copropriété

Lorsque le logement est un appartement en copropriété, l’article 17/1, paragraphe 2, de la loi sur la copropriété de l’an 2522 (1979), tel qu’introduit par la modification de 2008, interdit à toute personne d’exercer des activités commerciales ou professionnelles à l’intérieur de la copropriété, sauf dans la zone de celle-ci que la personne morale a spécifiquement désignée à des fins commerciales en vertu du paragraphe 1 du même article. Cette disposition a été rédigée afin d’empêcher les propriétaires d’exploiter des magasins, des salons de beauté ou des bureaux dans des logements ; les tribunaux ont systématiquement considéré une activité récurrente de location à court terme comme une « transaction commerciale » au sens de cet article. En vertu de l'article 65 de la même loi, toute infraction est passible d'une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 THB, majorée d'une amende journalière pouvant atteindre 5 000 THB pendant toute la durée de l'infraction.

Autres risques administratifs et civils

Au-delà de la loi sur l'hôtellerie et de la loi sur la copropriété, une location de courte durée sans licence peut engager la responsabilité civile à plusieurs autres titres. La loi sur le contrôle des constructions de l'an 2522 (1979) sanctionne l'utilisation d'un bâtiment d'une manière non conforme à son certificat d'affectation (ou article 6) ; un immeuble résidentiel exploité comme un hôtel s'expose à des ordonnances administratives de cessation d'exploitation et à des amendes. La loi sur les entreprises étrangères de l’an 2542 (1999) punit toute exploitation d’un hôtel sans licence par une société à majorité étrangère, en vertu de l’article 37, d’une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à trois ans, d’une amende de 100 000 à 1 000 000 THB, ou des deux. La loi sur l’immigration de l’an 2522 (1979) impose à l’hôte de déposer une déclaration TM30 pour chaque hôte étranger dans les 24 heures suivant son arrivée ; le non-respect de cette obligation constitue une infraction distincte passible d’amendes par cas. Le Code civil et commercial expose l’hôte à une action en nuisance privée intentée par les voisins en vertu des articles 421 et 1337, ainsi qu’à une action intentée par les autres copropriétaires en vertu de l’article 1360 lorsque l’utilisation du logement porte atteinte à leurs droits.

Le type de bien immobilier a son importance : où vous pouvez et ne pouvez pas accueillir des voyageurs

Les règles relatives à la location à court terme sont identiques sur le plan formel pour tous les types de biens immobiliers, mais elles varient considérablement dans la pratique en fonction du statut juridique du bâtiment. Le tableau ci-dessous résume la situation pour les types de biens immobiliers les plus courants en Thaïlande.

C'est le cas des copropriétés qui pose le plus de problèmes aux propriétaires. Un logement en copropriété est, par définition, un logement détenu en propriété privée par un copropriétaire qui partage des parties communes avec les autres copropriétaires. La modification de 2008 de la Loi sur la copropriété, codifiée à l'article 17/1, a été adoptée précisément pour mettre un terme à l'utilisation commerciale insidieuse au sein des copropriétés résidentielles. Même lorsque la Loi sur les hôtels autoriserait par ailleurs une petite exploitation, la Loi sur la copropriété l'empêche à la source. Ajoutez à cela le fait que de nombreux règlements de copropriété interdisent expressément la location à court terme, et que la Cour suprême a confirmé que les règlements de copropriété enregistrés lient tous les copropriétaires sans leur consentement individuel, et le risque juridique lié à une annonce de type Airbnb dans une copropriété résidentielle devient difficile à défendre.

La jurisprudence relative à Airbnb en Thaïlande

La jurisprudence relative aux locations de courte durée en Thaïlande s'est cristallisée autour des décisions concernant les copropriétés de Hua Hin. Dans une série d'arrêts rendus par le tribunal provincial de Hua Hin au début de l'année 2018, la cour a condamné des propriétaires de logements en copropriété qui avaient mis leurs logements en location sur Airbnb pour des séjours à la nuitée sans disposer d'une licence hôtelière. Le premier jugement, daté du 5 janvier 2018, a infligé une amende de 5 000 THB ainsi qu’une amende journalière de 500 THB par jour d’infraction, sur la base des articles 15 et 59 de la loi sur l’hôtellerie. Un deuxième jugement, daté du 16 janvier 2018, a infligé une amende de 5 000 THB ainsi qu’une amende journalière de 100 THB par jour d’infraction. Ces décisions ont été largement relayées par le Bangkok Post et d’autres médias thaïlandais et ont été invoquées dans le cadre de procédures administratives ultérieures à l’encontre d’exploitants de locations de courte durée sans licence.

À ce jour, la Cour suprême de Thaïlande n’a pas rendu de décision de référence portant spécifiquement sur Airbnb, mais elle a consolidé le régime juridique dans deux branches de jurisprudence connexes. Premièrement, elle a systématiquement jugé que les règlements de copropriété enregistrés auprès du Bureau foncier en vertu des articles 32 et 32/1 de la loi sur la copropriété lient tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont acquis leur logement avant l’adoption du règlement, à condition que les exigences procédurales aient été respectées. En second lieu, elle a confirmé des condamnations pour exploitation hôtelière sans licence en vertu de la loi sur l'hôtellerie dans des cas dont les faits sont, sur le plan économique, indiscernables d'une annonce Airbnb type. Il en résulte qu'un propriétaire ne peut invoquer l'absence de décision de la Cour suprême mentionnant expressément « Airbnb » pour faire valoir que l'activité est licite.

Les étapes à suivre pour exercer légalement une activité de location de courte durée

Il n'existe pas de « licence Airbnb » en Thaïlande. Il existe toutefois trois voies bien établies qui permettent à un propriétaire d'exploiter légalement un logement de courte durée. Le choix de la voie appropriée dépend du type de bien immobilier, de l'ampleur de l'activité et de la disposition du propriétaire à réaliser un investissement initial.

Option 1 : séjour de plus de 30 jours

La solution la plus simple, la moins coûteuse et la moins risquée consiste à exploiter le bien immobilier comme une véritable location mensuelle. Le bail est consigné par écrit, le loyer est calculé et payé mensuellement, l’hôte ne fournit pas de services de type hôtelier tels que le ménage quotidien ou l’accueil, et le bien n’est pas présenté comme disponible pour des séjours à la nuitée ou à la semaine. Ce modèle est pleinement compatible avec l’article 4(2) de la Loi sur les hôtels et constitue le seul modèle qui fonctionne sans difficulté au sein d’une copropriété résidentielle, bien qu’il faille tout de même vérifier le règlement intérieur de l’immeuble.

Voie n° 2 : déclaration dans le cadre du régime applicable aux petits établissements d'hébergement

Pour les propriétaires de maisons, de villas et de petites structures d'hébergement chez l'habitant, la procédure la plus efficace pour se mettre en conformité consiste à effectuer une déclaration de « petit établissement d'hébergement » conformément au règlement ministériel n° 2 de l'année bouddhiste 2566 (2023). Le propriétaire dépose une déclaration auprès du service d'enregistrement (DOPA ou BMA), dans laquelle il décrit le bien immobilier et certifie que celui-ci ne compte pas plus de huit chambres et ne peut accueillir plus de trente clients. Le bien doit respecter les règles de sécurité incendie prescrites (détecteurs de fumée, extincteurs, éclairage de secours et signalisation claire des issues de secours), les règles de tenue des registres concernant l'enregistrement des clients, ainsi que les exigences en matière de construction applicables à sa catégorie. La déclaration est valable cinq ans et doit être renouvelée.

Option 3 : demander une licence d'hôtellerie

Pour les établissements de plus grande envergure, notamment les complexes de villas avec piscine, les auberges dépassant le seuil fixé pour les petits hébergements et tout appartement avec services destinés aux clients en séjour de courte durée, l'obtention d'une licence hôtelière complète en vertu de l'article 15 de la loi sur l'hôtellerie constitue la seule voie légale. La demande doit être déposée auprès du greffier du Département de l'administration provinciale dans les provinces, ou auprès de l'Administration métropolitaine de Bangkok à Bangkok. Le greffier vérifie que le bâtiment dispose d’un permis de construire valide (Or 1) et d’un certificat d’affectation (Or 6) le désignant comme hôtel, que le gérant proposé remplit les conditions requises et n’est pas soumis aux motifs d’inéligibilité énumérés à l’article 16 de la loi sur l’hôtellerie, que les exigences en matière de sécurité incendie, d’accessibilité et de superficie des chambres prévues par le règlement ministériel B.E. 2551 (2008) telle que modifiée sont respectées, et que la parcelle se trouve dans une zone où l’utilisation hôtelière est autorisée en vertu de l’ordonnance locale d’urbanisme. Des licences secondaires (alcool, piscine, restauration, signalisation) sont ajoutées si nécessaire.

Propriétaires et exploitants étrangers : contraintes supplémentaires

Les investisseurs étrangers qui souhaitent proposer des locations via des plateformes de type Airbnb sont soumis à deux contraintes supplémentaires, en plus des règles décrites ci-dessus. La première concerne l’interdiction de posséder des biens fonciers. L’article 86 de la loi promulguant le Code foncier de l’an 2497 (1954) interdit aux étrangers de posséder des biens fonciers en Thaïlande, sauf en vertu d’un traité (et la Thaïlande n’a actuellement aucun traité de ce type en vigueur). L'article 97 étend cette interdiction aux personnes morales thaïlandaises dont plus de 49 % des parts sont détenues par des étrangers ou dont plus de la moitié des actionnaires sont étrangers. Un particulier étranger peut donc posséder un appartement en copropriété, dans la limite du quota de 49 % réservé aux étrangers pour l'immeuble en vertu de l'article 19 bis de la loi sur la copropriété, mais ne peut pas posséder le terrain sur lequel une villa est construite. Les solutions légales consistent à recourir à une société à responsabilité limitée thaïlandaise à majorité thaïlandaise détenant le terrain, à un bail enregistré de 30 ans en vertu de l'article 540 du Code civil et commercial avec propriété distincte du bâtiment en vertu de l'article 1410, ou à une promotion du BOI autorisant la propriété foncière étrangère pour l'activité promue en vertu de l'article 27 de la loi sur la promotion des investissements B.E. 2520 (1977).

La deuxième contrainte concerne les restrictions en matière d'exploitation commerciale. La loi sur les entreprises étrangères de l'an 2542 (1999) classe l'exploitation hôtelière dans la liste 3, c'est-à-dire parmi les activités pour lesquelles les ressortissants thaïlandais ne sont pas encore jugés prêts à concurrencer les étrangers. Une société thaïlandaise à participation étrangère majoritaire ne peut donc pas exploiter un hôtel sans disposer soit d’une licence d’activité étrangère en vertu de l’article 17 de la loi (rare et discrétionnaire), soit d’un certificat de promotion du BOI en vertu de l’article 12 de la loi sur la promotion des investissements, qui lève la restriction de plein droit. Cette même restriction ne s’applique généralement pas à la simple location d’une résidence occupée par son propriétaire pour un séjour de longue durée, mais elle s’applique dès lors que l’activité devient une activité d’hébergement de type hôtelier.

Les hôtes étrangers doivent en outre déclarer chaque hôte auprès du Bureau de l'immigration au moyen du formulaire TM30 dans les 24 heures suivant son arrivée, se conformer aux règles relatives aux transferts de devises étrangères le cas échéant, et s'assurer que toute activité exercée dans le cadre de la location (gestion de l'annonce, accueil des hôtes, nettoyage) est couverte par un permis de travail délivré en vertu du décret d'urgence sur la gestion du travail des étrangers de l'année b.e. 2560 (2017). Chacune de ces obligations est passible d’amendes et entraîne des conséquences opérationnelles en cas de non-respect.

Imposition des revenus provenant de la location de courte durée

En Thaïlande, les revenus provenant de la location à court terme sont soumis à trois types d'impôts : l'impôt sur le revenu, la taxe sur la valeur ajoutée et l'impôt foncier. Le régime fiscal applicable dépend de la qualification juridique de l'activité (location ou prestation hôtelière), de la forme juridique de l'hôte (particulier ou société) et de l'utilisation effective du bien immobilier.

Impôt sur le revenu des particuliers

Les revenus locatifs perçus par un particulier sont considérés comme des revenus relevant de l'article 40(5) du Code des impôts et doivent être déclarés dans la déclaration annuelle d'impôt sur le revenu des particuliers (formulaire PND 90/91) du propriétaire. Les taux progressifs vont de 0 % sur les premiers 150 000 THB de revenu net imposable jusqu'à 35 % sur les revenus supérieurs à 5 000 000 THB. Le bailleur peut soit déduire ses dépenses réelles sur présentation de justificatifs, soit demander une déduction forfaitaire standard de 30 % pour les immeubles, taux fixé par le règlement ministériel en vertu de l'article 42 ter du Code des impôts. Lorsque le locataire est une personne morale thaïlandaise, celle-ci est tenue de prélever une retenue à la source de 5 % sur le loyer et de la verser au Département des recettes fiscales pour le compte du bailleur, ce dernier pouvant alors faire valoir cette retenue à titre de crédit sur son obligation fiscale annuelle.

Impôt sur les sociétés

Une société thaïlandaise qui détient et exploite un bien immobilier destiné à la location de courte durée est soumise à l'impôt sur les sociétés à hauteur de 20 % de son bénéfice net (sous réserve des réductions accordées aux PME en vertu du décret royal, le cas échéant). Les exploitants titulaires d'une licence hôtelière qui bénéficient des mesures de promotion du BOI au titre de l'activité 7.6 (Hôtels) peuvent être exonérés de l'impôt sur les sociétés pendant une durée maximale de huit ans, dans la limite de l'investissement éligible, et bénéficier d'une exonération des dividendes prélevés sur les bénéfices exonérés en vertu de l'article 34 de la loi sur la promotion des investissements.

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

La location de biens immobiliers est exonérée de TVA en vertu de l'article 81(1)(t) du Code des impôts. En revanche, un service d'hébergement comprenant des prestations de type hôtelier (nettoyage entre les séjours, accueil, petit-déjeuner quotidien) est considéré comme une prestation de services soumise à la TVA et est assujetti à une TVA de 7 % si le chiffre d'affaires annuel de l'exploitant dépasse le seuil d'enregistrement de 1,8 million de THB. Dans la pratique, une location authentique d’une durée supérieure à 30 jours est considérée comme une location exonérée de TVA, tandis qu’une activité de type Airbnb classique entre dans la catégorie des prestations soumises à la TVA dès lors que des services sont associés à la chambre.

Taxe foncière

En vertu de la loi sur l'impôt foncier et immobilier de l'année bouddhiste 2562 (2019), en vigueur depuis le 1er janvier 2020, le bien immobilier est imposé chaque année sur la base de sa valeur d'expertise, à un taux qui dépend de son utilisation effective. L'utilisation résidentielle d'un appartement en copropriété que le propriétaire utilise comme résidence principale bénéficie d'une exonération sur les premiers 50 millions de THB de la valeur combinée du terrain et du bâtiment (ou 10 millions de THB pour un bâtiment seul) et est imposée à des taux progressifs plafonnés à 0,30 %. L'utilisation commerciale, y compris l'exploitation en tant qu'hôtel ou la location de courte durée récurrente, est imposée à des taux progressifs plafonnés à 1,20 %. Les terrains laissés vacants ou inutilisés sont imposés à des taux progressifs plafonnés à 1,20 %, augmentant tous les trois ans jusqu'à un plafond de 3 %. L'organisme administratif local (Tessaban ou OBT) perçoit l'impôt chaque année.

Questions relatives à la retenue à la source et aux conventions fiscales pour les hébergeurs étrangers

Lorsque des revenus locatifs sont versés par une source thaïlandaise à un hôte non-résident, le payeur est tenu de prélever un impôt de 15 % sur le montant brut, conformément au Code des impôts, sous réserve d'une réduction en vertu de la convention fiscale applicable. L'hôte peut également être tenu de s'immatriculer à la TVA en Thaïlande si l'activité est considérée comme un service d'hébergement soumis à la TVA.

Liste de contrôle pratique en matière de conformité

Avant de mettre un bien en location de courte durée en Thaïlande, chaque propriétaire doit passer en revue la même liste de contrôle. Vérifiez le type de bien (appartement en copropriété, maison, villa ou immeuble) et identifiez le régime juridique applicable. Lisez le règlement de copropriété, le cas échéant, y compris toute restriction relative à la location de courte durée enregistrée en vertu des articles 32 et 32/1 de la loi sur la copropriété. Vérifiez le permis de construire (Or 1) et le certificat d'affectation des locaux (Or 6) auprès de la municipalité locale et assurez-vous que l'usage envisagé est conforme à ces documents. Vérifiez le zonage en vertu de l'arrêté d'urbanisme local pris en application de la loi sur l'urbanisme de l'an 2562 (2019). Choisissez la voie de mise en conformité (séjour de longue durée, déclaration de petit hébergement ou licence hôtelière complète) et préparez les documents correspondants. Enregistrez-vous auprès des autorités fiscales thaïlandaises (impôt sur le revenu des personnes physiques ou des sociétés, TVA si le seuil est dépassé, taxe foncière et immobilière) et effectuez les déclarations requises. Mettez en place un processus de déclaration TM30 pour les clients étrangers. Consignez chaque réservation au moyen d'un accord écrit, d'une facture et d'un reçu de paiement afin de pouvoir défendre la qualification juridique de l'activité si celle-ci venait à être contestée.

Comment Juslaws & Consult vous aide

Juslaws & Consult conseille les propriétaires, les investisseurs et les promoteurs immobiliers dans toute la Thaïlande sur la structuration et l'exploitation d'activités de location à court terme et d'hôtellerie. Notre équipe rédige des notes de structuration comparant les différentes options (séjours de longue durée, petits hébergements et hôtellerie à part entière) pour un bien immobilier donné, prépare les baux, la déclaration relative aux petits hébergements, la demande de licence hôtelière ainsi que les dossiers de licences annexes (alcool, piscine, restauration, signalétique), examine le règlement intérieur de la copropriété et le certificat d’affectation du bâtiment, dépose la demande d’aide du BOI pour les projets hôteliers relevant de l’activité 7.6, et apporte son assistance pour les enregistrements fiscaux thaïlandais et la conformité continue au Code des impôts et à la loi sur l’impôt foncier et immobilier. Nous représentons également nos clients dans le cadre de procédures administratives devant le greffier, de litiges avec la personne morale d’une copropriété et de procédures pénales en vertu de la loi sur l’hôtellerie, et nous travaillons en anglais, en français et en thaï à Bangkok, Phuket, Krabi, Koh Samui, Chiang Mai, Hua Hin et Pattaya.

Questions fréquemment posées

Airbnb est-il légal en Thaïlande ?

Le fait de publier une annonce immobilière sur Airbnb n'est pas, en soi, illégal. La légalité dépend de ce que l'hôte propose concrètement. Une location d'une durée supérieure à un mois proposée via Airbnb est légale en vertu de l'article 4(2) de la loi sur l'hôtellerie B.E. 2547 (2004). Un séjour à la nuitée ou à la semaine proposé sans licence hôtelière ni déclaration d'hébergement de petite taille relève de la loi sur l'hôtellerie et est illégal, passible de sanctions pénales en vertu de l'article 59. La plateforme est la même ; la qualification juridique dépend du contrat, de la durée et des services associés à la chambre.

En quoi consiste la règle des 30 jours en Thaïlande ?

La « règle des 30 jours » est le nom communément donné à l'exception prévue à l'article 4, paragraphe 2, de la loi sur l'hôtellerie, qui exclut de la définition d'un hôtel tout hébergement proposé moyennant des frais de service payés mensuellement ou à un tarif supérieur. En pratique, un hébergement proposé exclusivement pour des séjours d'un mois civil ou plus, dont le loyer est calculé mensuellement, n'est pas soumis à la loi sur l'hôtellerie et ne nécessite pas de licence hôtelière. Tout séjour plus court relève de cette loi.

Puis-je louer mon appartement en copropriété en Thaïlande sur Airbnb pour des séjours de courte durée si j'installe une serrure connectée et que je suis le seul propriétaire à l'utiliser ?

Non. La loi sur la copropriété de l'an 2522 (1979), telle que modifiée en 2008, interdit les activités commerciales à l'intérieur des logements individuels en copropriété en vertu de l'article 17/1, paragraphe 2, et prévoit une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 THB, majorée de 5 000 THB par jour en vertu de l'article 65. La loi sur l’hôtellerie s’applique en outre, avec une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à un an, une amende pouvant atteindre 20 000 THB et une amende journalière pouvant s’élever à 10 000 THB en vertu de l’article 59. Le fait que l’hôte soit le propriétaire enregistré et utilise une serrure intelligente ne modifie en rien la qualification juridique ; les tribunaux ont maintes fois jugé que la location récurrente à court terme d’un appartement en copropriété à usage résidentiel est illégale.

Ma villa peut-elle être louée sur Airbnb ?

Oui, de deux manières. La villa peut être louée pour une durée supérieure à 30 jours sans licence ni déclaration. Ou bien, si l'exploitant souhaite proposer des séjours plus courts, la villa peut être exploitée dans le cadre du régime de déclaration des petits hébergements instauré par le règlement ministériel n° 2 B.E. 2566 (2023), qui couvre jusqu'à huit chambres et un maximum de trente clients, sous réserve du respect des règles en matière de sécurité incendie, de tenue des registres et d'exploitation. Les établissements de plus grande envergure nécessitent une licence hôtelière complète en vertu de l'article 15 de la loi sur l'hôtellerie.

En quoi consiste la déclaration relative aux petits hébergements prévue par le règlement ministériel de 2023 ?

Le règlement ministériel n° 2 de l'an 2566 (2023), pris en application de l'article 4, paragraphe 3, de la loi sur l'hôtellerie de l'an 2547 (2004), autorise les établissements d'hébergement comptant jusqu'à huit chambres et pouvant accueillir jusqu'à trente clients à exercer leur activité en dehors du régime complet d'octroi de licence hôtelière, à condition que l'exploitant en informe le greffier du Département de l'administration provinciale (ou de l'Administration métropolitaine de Bangkok à Bangkok) et se conforme aux règles prescrites en matière de sécurité incendie et d'exploitation. La notification est valable cinq ans et est renouvelable. Elle ne s'applique pas aux appartements en copropriété.

Quelles sont les sanctions pénales encourues pour l'exploitation d'un hôtel sans licence en Thaïlande ?

En vertu de l'article 59 de la loi sur l'hôtellerie de l'an 2547 (2004), l'exploitation d'un hôtel sans la licence requise par l'article 15 est passible d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an, d'une amende pouvant atteindre 20 000 THB, ou des deux, ainsi que d'une amende journalière pouvant s'élever à 10 000 THB tant que l'infraction persiste. Lorsque l'exploitant est une personne morale, les administrateurs et les représentants autorisés chargés de l'exploitation peuvent être tenus personnellement responsables.

Que dit l'article 17/1 de la loi sur la copropriété au sujet d'Airbnb ?

L'article 17/1, paragraphe 2, de la loi sur la copropriété de l'an 2522 (1979), introduit par l'amendement de 2008, interdit à toute personne d'exercer des activités commerciales ou professionnelles à l'intérieur de la copropriété, sauf dans la zone de la copropriété que la personne morale a spécifiquement désignée à des fins commerciales en vertu du paragraphe 1 du même article. L'article 65 prévoit une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 THB, majorée d'une amende journalière pouvant atteindre 5 000 THB. La location à court terme répétée d'un logement individuel en copropriété est considérée par les tribunaux comme une transaction commerciale au sens de cet article.

Quelle a été la décision du tribunal de Hua Hin concernant Airbnb ?

Au début de l'année 2018, le tribunal provincial de Hua Hin a condamné des propriétaires d'appartements de la résidence Wan Vayla pour avoir exploité un hôtel sans licence en proposant leurs logements sur Airbnb pour des séjours à la nuitée. Le premier jugement, rendu le 5 janvier 2018, leur a infligé une amende de 5 000 THB ainsi qu'une amende journalière de 500 THB. Cette affaire a constitué la première confirmation judiciaire rapportée en Thaïlande selon laquelle les annonces de type Airbnb proposant des séjours à la nuitée enfreignent la loi sur l'hôtellerie ; elle a depuis été invoquée dans le cadre de procédures administratives à l'encontre d'exploitants de locations de courte durée sans licence.

Comment les revenus provenant de la location de courte durée sont-ils imposés en Thaïlande ?

Pour un hôte particulier, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus relevant de l'article 40(5) du Code des impôts et sont imposés selon les taux progressifs de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, compris entre 0 % et 35 %, avec une déduction forfaitaire de 30 % applicable aux bâtiments ou aux dépenses réelles. Lorsque le locataire est une personne morale thaïlandaise, une retenue à la source de 5 % s'applique ; pour les services d'hébergement de type hôtelier, une retenue de 3 % peut s'appliquer sur les frais de service. Une TVA de 7 % s'applique si l'activité est considérée comme un service d'hébergement soumis à la TVA et que le chiffre d'affaires dépasse 1,8 million de THB. La loi sur l'impôt foncier et immobilier de l'an 2562 (2019) prévoit un impôt annuel sur la valeur d'expertise du bien, au taux applicable aux biens résidentiels ou commerciaux en fonction de l'usage effectif, plafonné à 0,30 % pour l'usage résidentiel et à 1,20 % pour l'usage commercial.

Les propriétaires étrangers ont-ils besoin d'une autorisation supplémentaire pour proposer un logement sur Airbnb ?

Les propriétaires étrangers sont soumis à deux contraintes supplémentaires. Ils ne peuvent pas être propriétaires du terrain sur lequel une villa est construite (article 86 du Code foncier) ; par conséquent, tout projet immobilier impliquant la propriété foncière doit passer par une société à majorité thaïlandaise, un bail de 30 ans ou un certificat de promotion du BOI autorisant la propriété foncière étrangère en vertu de l'article 27 de la Loi sur la promotion des investissements. Ils ne peuvent pas exploiter une activité d'hébergement de type hôtelier par l'intermédiaire d'une société à majorité étrangère sans disposer soit d'une licence commerciale étrangère en vertu de l'article 17 de la loi sur les entreprises étrangères, soit d'un certificat de promotion du BOI au titre de l'activité 7.6 (Hôtels). Ils doivent en outre déposer la déclaration TM30 auprès du Bureau de l'immigration dans les 24 heures suivant l'arrivée de chaque client étranger.

Les règlements de copropriété qui interdisent les locations de courte durée sont-ils applicables ?

Oui. Les règlements de copropriété enregistrés auprès du Bureau foncier en vertu des articles 32 et 32/1 de la loi sur la copropriété de l'an 2522 (1979) lient tous les copropriétaires, quelle que soit la date d'adoption du règlement et quel que soit le vote exprimé par le copropriétaire, à condition que les exigences procédurales aient été respectées. La Cour suprême de Thaïlande a toujours confirmé ce caractère contraignant. Une interdiction de location à court terme enregistrée est donc opposable à tous les propriétaires d'un logement dans l'immeuble.

Qu'est-ce que la notification TM30 et l'activité d'hôte sur Airbnb la déclenche-t-elle ?

La déclaration TM30 est l'obligation imposée au maître de maison, au chef de famille, au propriétaire du logement ou au gérant d'un établissement d'hébergement, en vertu de l'article 38 de la loi sur l'immigration de l'an 2522 du calendrier bouddhiste (1979), de signaler au Bureau de l'immigration tout ressortissant étranger séjournant dans le logement. La déclaration doit être effectuée dans les 24 heures suivant l'arrivée de l'étranger. Elle s'applique à tout hôte hébergeant un invité étranger, y compris les hôtes informels pour des séjours de courte durée.

Quelle est la structure juridique la plus couramment utilisée pour une activité de type Airbnb ?

Pour une villa individuelle ou une petite structure d'hébergement chez l'habitant, la déclaration d'hébergement de petite taille prévue par le règlement ministériel n° 2 de l'an 2566 (2023) constitue la solution la plus efficace et conforme à la réglementation. Pour un appartement en copropriété, seule une location d'une durée supérieure à 30 jours est envisageable, et même dans ce cas, il convient de vérifier le règlement intérieur. Pour un portefeuille de villas, un immeuble d'appartements avec services ou un petit complexe touristique, une licence hôtelière complète en vertu de l'article 15 de la loi sur l'hôtellerie constitue la solution appropriée, souvent combinée à une promotion du BOI au titre de l'activité 7.6 (Hôtels).

Juslaws & Consult peut-il se charger des démarches d'obtention des autorisations et d'enregistrement fiscal pour ma location de courte durée ?

Oui. Nous rédigeons la note de structuration, préparons les baux ou le contrat de gestion hôtelière, déposons la déclaration d’hébergement de petite envergure ou la demande de licence hôtelière complète auprès du Département de l’administration provinciale ou de l’Administration métropolitaine de Bangkok, enregistrons l’exploitant auprès du Département des recettes pour l’impôt sur le revenu des personnes physiques ou morales, procédons à l’enregistrement à la TVA le cas échéant, déposons la déclaration d’impôt foncier auprès de l’administration locale et mettons en place le processus de déclaration TM30. Nous défendons également nos clients dans le cadre de procédures administratives et pénales relevant de la loi sur l'hôtellerie et de la loi sur la copropriété. Contactez-nous via le site web de Juslaws & Consult pour prendre rendez-vous.