L'acquisition d'un hôtel en Thaïlande constitue l'une des opérations immobilières transfrontalières les plus intéressantes d'Asie du Sud-Est, mais c'est aussi l'une des plus réglementées. Un hôtel n'est pas simplement un bien immobilier. Il s'agit d'une entreprise soumise à une licence, exploitée sur un terrain que les étrangers ne peuvent pas posséder en pleine propriété, dans un secteur soumis à des restrictions en vertu de la loi sur les entreprises étrangères B.E. 2542 (1999), dans des locaux qui doivent se conformer à la loi sur l'hôtellerie B.E. 2547 (2004), avec une main-d'œuvre réglementée par le décret d'urgence sur la gestion du travail des étrangers B.E. 2560 (2017), et dont l’empreinte fiscale fait l’objet d’un contrôle croisé de plus en plus rigoureux entre le Département des terres, le Département de l’administration provinciale, le Département des recettes et le Conseil de l’investissement.

Ce guide a été rédigé par des avocats thaïlandais à l'intention des investisseurs étrangers qui souhaitent acquérir un hôtel en Thaïlande dans les règles de l'art : via une structure enregistrée auprès du Bureau foncier, du Registre des hôtels et de l'Administration fiscale, avec une licence transférable à la date de clôture et sans risque pénal latent lié à une exploitation sans licence. Il couvre le cadre juridique, le choix entre les transactions portant sur des actifs et celles portant sur des parts, les catégories de licences hôtelières, la liste de contrôle de diligence raisonnable, les frais administratifs, le déroulement de la clôture et la situation fiscale pratique d'une acquisition dans le secteur hôtelier thaïlandais.

Le cadre juridique régissant l'acquisition d'un hôtel en Thaïlande

Quatre textes législatifs jouent un rôle déterminant dans toute transaction immobilière hôtelière en Thaïlande. La loi portant promulgation du Code foncier de l’an 2497 (1954), en particulier ses articles 86 et 96 bis, interdit aux particuliers étrangers et aux sociétés thaïlandaises sous contrôle étranger de posséder des terrains en Thaïlande, à l’exception de quelques rares cas prévus par des traités ou par le Conseil de promotion de l’investissement (BOI). La loi sur les entreprises étrangères de l'an b.e. 2542 (1999) classe l'exploitation hôtelière dans la liste n° 3, en tant qu'activité pour laquelle les ressortissants thaïlandais ne sont pas encore jugés prêts à concurrencer les étrangers, ce qui nécessite soit une participation majoritaire thaïlandaise, soit une licence d'entreprise étrangère en vertu de l'article 17, soit un certificat de promotion du BOI pour lever cette restriction. La loi sur l’hôtellerie de l’an 2547 (2004) exige que tout exploitant hôtelier soit titulaire d’une licence délivrée par le greffier du Département de l’administration provinciale (DOPA) ou, à Bangkok, par l’Administration métropolitaine de Bangkok, avant de pouvoir légalement héberger des clients contre rémunération. Le Code civil et commercial, dans ses articles 538 à 545 et 1410 à 1416, régit la location à long terme de terrains et la propriété séparée des bâtiments, qui constituent les deux piliers structurels de la plupart des acquisitions d’hôtels menées par des étrangers.

En dessous de ces textes législatifs se trouve un ensemble de règlements ministériels que les professionnels consultent chaque semaine. Le règlement ministériel définissant les types et les critères d'exploitation des établissements hôteliers B.E. 2551 (2008), tel que modifié par le règlement ministériel n° 2 B.E. 2566 (2023), définit les quatre catégories d'hôtels ainsi que les exigences correspondantes en matière de construction, de sécurité incendie, de superficie des chambres et de surface au sol. La loi sur le contrôle des constructions de l’an 2522 (1979) et ses règlements ministériels régissent le permis de construire et le certificat d’affectation des locaux (Or 6), sans lesquels aucune licence hôtelière ne peut être délivrée. La loi sur l’urbanisme de l’an 2562 (2019) et les arrêtés municipaux d’urbanisme déterminent si une parcelle se trouve dans une zone où l’implantation d’un hôtel est autorisée. À cela s’ajoutent le Code des impôts, la loi sur les droits d’accise B.E. 2560 (2017) (pour les hôtels disposant de bars et de lieux de divertissement), la loi sur les boissons alcoolisées pour le service d’alcool, la loi sur l’alimentation B.E. 2522 pour la restauration sur place et la loi sur la santé publique B.E. 2535 (1992) pour les piscines, les spas et les espaces de bien-être.

Pourquoi les étrangers ne peuvent pas simplement « acheter » un hôtel en Thaïlande

Pour tout acheteur étranger, la première étape consiste à accepter le fait que l'acquisition d'un hôtel en Thaïlande comporte deux volets juridiques distincts qui doivent tous deux être réglés : le volet immobilier, qui relève du Bureau du cadastre, et le volet commercial, qui relève du Registre des hôtels, du Département du développement des entreprises et, le cas échéant, du Conseil de l'investissement.

Le volet immobilier : les étrangers ne peuvent pas posséder de terrains

L'article 86 du Code foncier stipule que les étrangers ne peuvent acquérir des terrains qu'en vertu d'un traité leur accordant ce droit, et la Thaïlande n'a actuellement aucun traité de ce type en vigueur avec un quelconque pays. L'article 97 étend cette même interdiction aux personnes morales thaïlandaises dont plus de 49 % des parts sont détenues par des étrangers ou dont plus de la moitié des actionnaires sont des étrangers. En pratique, cela signifie qu’aucun particulier étranger ni aucune société thaïlandaise à majorité étrangère ne peut faire enregistrer la pleine propriété du terrain de l’hôtel à son nom auprès du Bureau foncier. La restriction prévue à l’article 96 bis (terrain résidentiel d’une superficie maximale d’un rai pour un particulier étranger investissant au moins 40 millions de THB dans des actifs thaïlandais éligibles, avec l’accord du ministre) ne s’applique pas aux terrains hôteliers utilisés à des fins d’hébergement commercial.

Les solutions légales sont bien établies. L'investisseur peut recourir à une société à responsabilité limitée à capital majoritairement thaïlandais (les étrangers pouvant détenir jusqu'à 49 % des parts) qui acquiert le terrain en pleine propriété, en s'appuyant sur des pactes d'actionnaires soigneusement rédigés, des actions privilégiées et des mécanismes de contrôle des droits de vote afin de protéger les intérêts économiques de l'investisseur étranger. L'investisseur peut conclure un bail à long terme enregistré sur le terrain, dont la durée est plafonnée à 30 ans par enregistrement en vertu de l'article 540 du Code civil et commercial, renouvelable d'un commun accord, le bâtiment étant détenu séparément par la société d'exploitation en vertu de l'article 1410. L'investisseur peut bénéficier d'une aide du BOI, qui, en vertu de l'article 27 de la loi sur la promotion des investissements de l'an 2520 (1977), peut autoriser la société bénéficiaire de cette aide à détenir le terrain réellement nécessaire à l'activité concernée. Lorsque le bâtiment est un hôtel-résidence divisé en lots, les étrangers peuvent détenir collectivement jusqu'à 49 % des lots en vertu de la loi sur les copropriétés de l'an 2522 (1979). Ce que les investisseurs ne peuvent pas faire, et ne doivent pas faire, c'est recourir à un prête-nom thaïlandais pour contourner l'article 86 ; il s'agit d'une infraction pénale en vertu des articles 36 et 37 du Code foncier, passible d'une peine d'emprisonnement et de la cession forcée du terrain.

Le secteur d'activité : les hôtels sont soumis aux restrictions prévues à la liste 3 de la loi sur les entreprises étrangères

La loi sur les entreprises étrangères de l'an 2542 (1999) classe l'exploitation hôtelière, à l'exception des services de gestion hôtelière, au point 21 de la liste n° 3. Une société à majorité étrangère ne peut exploiter un hôtel en Thaïlande que si elle obtient une licence d’activité étrangère auprès du directeur général du Département du développement des entreprises en vertu de l’article 17 (procédure rare, discrétionnaire et longue), ou si elle se voit octroyer un certificat de promotion du BOI en vertu de l’article 12 de la loi sur la promotion des investissements, qui lève la restriction de la FBA de plein droit. En conséquence, les deux structures principales utilisées par les acquéreurs étrangers d’hôtels sont les suivantes : une société d’exploitation à majorité thaïlandaise détenant la licence, avec une participation étrangère minoritaire protégée par des actions privilégiées et des droits contractuels ; ou une société d’exploitation bénéficiant d’une promotion du BOI dans laquelle les étrangers peuvent détenir jusqu’à 100 % du capital, sous réserve des conditions fixées par le BOI.

Offre promotionnelle du BOI pour les investissements hôteliers

Le Conseil de promotion des investissements encourage les projets hôteliers relevant de l'activité 7.6 (Hôtels) de la liste actuelle de promotion des investissements, avec des seuils d'investissement fixés en fonction de la taille des établissements. Au moment de la rédaction du présent document, les seuils standard sont les suivants : un investissement d'au moins 2 millions de THB par chambre (hors terrain et fonds de roulement) pour les hôtels de 100 chambres ou plus, un investissement total d'au moins 500 millions de THB (hors terrain et fonds de roulement) pour les hôtels de moins de 100 chambres, et un volet distinct pour les PME de 20 à 99 chambres avec un investissement d’au moins 1 million de THB par chambre. Les hôtels bénéficiant de cette promotion bénéficient généralement d’une exonération de l’impôt sur les sociétés (sous réserve de plafonds sur la valeur du bénéfice net), d’une exonération des droits d’importation sur les machines, du droit de faire venir des experts et des cadres étrangers en vertu des articles 24 à 26 de la loi sur la promotion des investissements, et, lorsque cela est véritablement nécessaire pour le projet, du droit de posséder des terrains pour l’activité faisant l’objet de la promotion en vertu de l’article 27. Les incitations exactes dépendent de la localisation (les zones où le revenu par habitant est plus faible bénéficient d’avantages plus importants), de la catégorie, ainsi que des conditions de durabilité ou de mise à niveau imposées dans le certificat de promotion.

Achat d'actifs ou acquisition d'actions : un choix structurel

Une fois la question de la participation étrangère réglée, l'acheteur doit décider s'il souhaite acquérir les actifs de l'hôtel (le terrain, le bâtiment, le mobilier, l'équipement et les agencements, les contrats, la marque, les licences) ou les parts de la société thaïlandaise qui détient et exploite l'hôtel. Ce choix a rarement une incidence neutre ; il a des répercussions sur la fiscalité, les modalités de transfert des licences, le profil des engagements historiques et le calendrier de la clôture de la transaction.

Dans la pratique, les acquéreurs étrangers ont tendance à privilégier les transactions portant sur les actifs pour les biens immobiliers anciens présentant un historique sociétaire complexe, des prêts non documentés, d’anciens litiges fiscaux ou des contentieux non résolus, même si cela entraîne des droits de mutation plus élevés. Ils ont tendance à privilégier les cessions de parts lorsque la société cible présente un bilan irréprochable, bénéficie d’une aide du BOI, détient une licence hôtelière de grande valeur assortie de droits dont la réobtention serait longue ou incertaine (notamment des droits d’exploitation de lieux de divertissement ou des permis de construire bénéficiant d’une clause d’antériorité), ou lorsqu’il est essentiel d’éviter les déclencheurs de transfert foncier dans le cadre du financement existant.

La licence hôtelière en vertu de la loi sur l'hôtellerie de l'an 2547 du calendrier bouddhiste

L'exploitation d'un hôtel en Thaïlande sans licence valide constitue une infraction pénale. En vertu de l'article 59 de la loi sur l'hôtellerie B.E. 2547 (2004), l'exploitation d'un hôtel sans licence expose l'exploitant à une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an, à une amende pouvant atteindre 20 000 THB, ou aux deux, ainsi qu'à une amende administrative pouvant s'élever à 10 000 THB par jour tant que l'infraction persiste. La licence n'est donc pas une simple formalité administrative ; il s'agit de l'actif central que l'acheteur acquiert, soit directement dans le cadre d'une cession d'actions, soit par transfert ou réémission dans le cadre d'une cession d'actifs.

Les quatre catégories de licence hôtelière

Le règlement ministériel définissant les types et les critères d'exploitation des établissements hôteliers de l'an 2551 (2008), tel que modifié par le règlement ministériel n° 2 de l'an 2566 (2023), classe les hôtels en quatre catégories en fonction des services proposés. La catégorie détermine les normes relatives au bâtiment, à la taille des chambres et à la sécurité incendie, les frais de dossier et, dans la pratique, le prix que l'établissement peut pratiquer.

Deux règles opérationnelles méritent une attention particulière de la part des acheteurs. Premièrement, un établissement de divertissement situé dans l’enceinte de l’hôtel (bar, discothèque ou établissement titulaire d’une licence en vertu de la loi sur les lieux de divertissement de l’an 2509) n’est autorisé dans le cadre de la licence hôtelière que si l’établissement compte plus de 80 chambres ; c’est pourquoi certains complexes hôteliers de charme de 60 chambres ne peuvent légalement présenter leur bar du hall comme une « discothèque ». Deuxièmement, certaines licences secondaires sont liées à l’hôtel et doivent être transférées ou faire l’objet d’une nouvelle demande en parallèle : la licence de débit de boissons en vertu de la loi sur les boissons alcoolisées, la licence alimentaire en vertu de la loi sur l’alimentation, la licence d’établissement de divertissement, la licence de piscine en vertu de la loi sur la santé publique B.E. 2535, la licence d’établissement de spa (le cas échéant) et, depuis la réforme de 2018, la licence de centre de bien-être / massage pour la santé.

Conditions préalables en matière de construction, de sécurité incendie et d'urbanisme

Aucune licence hôtelière ne peut être délivrée si le bâtiment ne respecte pas le règlement ministériel pris en application de la loi sur le contrôle des constructions de l'an 2522. Le principal obstacle à la conclusion d'une transaction lors de la vérification préalable est le fait qu'un bien immobilier, construit à l'origine comme immeuble d'appartements résidentiels ou comme résidence avec services, soit désormais vendu en tant qu'« hôtel », alors que le permis de construire (Or 1) et le certificat d'affectation des locaux (Or 6) mentionnent une utilisation différente. La solution est rarement bon marché : elle nécessite une demande de changement d’affectation, ce qui implique que le bâtiment doit se conformer aux règles hôtelières plus strictes en matière d’issues de secours, d’escaliers de secours, de sprinklers, de détecteurs de fumée, de pompes à incendie, d’éclairage de secours à deux niveaux, de charge structurelle et de ratios de stationnement. Le règlement ministériel n° 2 B.E. 2566 (2023) a assoupli certains seuils pour les petits établissements comptant jusqu’à huit chambres ou 30 occupants, leur permettant d’exercer leur activité sous un régime de simple notification plutôt que sous une licence hôtelière complète, à condition qu’ils respectent les règles prescrites en matière de sécurité incendie et de notification ; cette exemption ne s’applique toutefois pas à la plupart des biens immobiliers visés par les acquisitions.

Le zonage constitue la deuxième condition préalable. En vertu de la loi sur l'urbanisme de l'an 2562 (2019) et de l'arrêté municipal d'urbanisme applicable, les hôtels ne sont pas autorisés dans toutes les zones. Plusieurs communes en bord de mer, zones de conservation et quartiers classés à Bangkok, Phuket, Krabi, Chiang Mai et Koh Samui interdisent totalement l'exploitation hôtelière ou imposent des règles relatives au coefficient d'occupation des sols (COS), à la hauteur et aux marges de recul qui ont une incidence sur le nombre de chambres et les possibilités de rénovation. Un acheteur ne devrait jamais signer un contrat de vente sans confirmation écrite du service d'urbanisme local.

Due diligence juridique : la liste de contrôle de l'acheteur

En Thaïlande, la vérification préalable d'un hôtel est plus étendue que celle d'un bien immobilier commercial ailleurs, car bon nombre des facteurs qui déterminent la valeur de l'actif (licence, marque, agences de voyage en ligne, personnel) ne relèvent pas du domaine immobilier.

Terrain et titre de propriété

Le point de départ est le titre foncier. Il convient de demander le registre du cadastre pour chaque parcelle, en original, auprès du bureau provincial du cadastre. Seuls les titres Chanote (Nor Sor 4) et Nor Sor 3 Gor offrent le niveau de sécurité dont les investisseurs hôteliers ont besoin ; les titres de possession moins solides (Nor Sor 3, Sor Khor 1, Por Bor Tor 5) comportent des risques liés aux limites, à l'occupation et à l'enregistrement, et sont rarement acceptables. L'avocat de l'acheteur doit vérifier la superficie enregistrée par rapport à la superficie réelle mesurée, l'existence d'usufruits, d'hypothèques, de baux, de servitudes enregistrés, ainsi que la chaîne de titres remontant à au moins dix ans. Les empiètements, les droits de passage sur la voie publique, les marges de recul en bord de mer (en vertu du Code foncier, de la loi sur les terres publiques et des arrêtés locaux), ainsi que l’emplacement du bien dans des zones forestières protégées (terres Sor Por Kor / Por Bor Tor 5), des parcs nationaux ou des zones militaires doivent être confirmés par écrit.

Licence hôtelière et autorisations d'exploitation

Le dossier de licence hôtelière conservé par le greffier au DOPA (ou à la BMA à Bangkok) doit être examiné dans son intégralité, y compris la licence elle-même, les conditions qui y sont associées, le permis de construire (Or 1), le certificat d'affectation des locaux (Or 6), le certificat de sécurité incendie, le rapport d'EIE (lorsque le projet a dépassé le seuil d'évaluation de l'impact environnemental prévu par la loi sur l'amélioration et la conservation de la qualité de l'environnement national B.E. 2535), ainsi que toutes les licences secondaires (alcool, restauration, divertissement, piscine, spa, taxe sur les enseignes, publicité). Toute incohérence entre le nombre de chambres autorisé et le nombre réel de chambres, entre les services autorisés et les services réellement proposés, ou entre le gérant enregistré et le gérant effectif, constitue un signal d’alerte. Il en va de même pour toute plainte administrative en cours ou tout avertissement émanant du greffier.

Due diligence en matière de droit des sociétés et de contrats (cession d'actions)

Lorsqu'il s'agit d'une cession d'actions, le dossier de la société auprès du Département du développement des entreprises doit être examiné depuis sa constitution, en tenant compte de tous les changements intervenus au niveau des administrateurs, du capital et des actionnaires. Une attention particulière est portée au pourcentage de participation étrangère (et à tout antécédent de structures de prête-noms), au certificat de promotion du BOI et à ses conditions, aux garanties de la société et aux prêts intra-groupe, au contrat de gestion hôtelière, à tout contrat de franchise, aux contrats avec les agences de voyages en ligne (OTA) et les agences de voyages, aux contrats de travail des cadres supérieurs et du personnel clé chargé des recettes, aux baux des restaurants et concessions appartenant à l’hôtel, ainsi qu’à tout litige en cours ou imminent. Les clauses de changement de contrôle sont lues ligne par ligne ; de nombreux contrats internationaux de gestion hôtelière accordent à l'exploitant le droit de résilier le contrat ou de percevoir une indemnité de transfert en cas de changement de contrôle du propriétaire.

Due diligence fiscale et financière

Les comptes certifiés du vendeur pour les cinq derniers exercices sont examinés à la lumière des déclarations d'impôt sur les sociétés (PND 50), des déclarations de TVA (PP 30), des déclarations de retenue à la source (PND 1, 3, 53, 54), des déclarations relatives à la taxe professionnelle, des cotisations de sécurité sociale ainsi que des déclarations relatives à la taxe foncière locale et à la taxe sur les enseignes. Les hôtels sont fréquemment visés par les contrôles fiscaux en Thaïlande ; un historique fiscal irréprochable, accompagné de pièces justificatives pour les transactions entre parties liées, les prix de transfert et la déduction des frais de gestion, constitue un facteur de valeur significatif dans le cadre d’une cession d’actions. Dans le cadre d'une cession d'actifs, la retenue à la source sur la plus-value du vendeur (1 % du montant le plus élevé entre le prix déclaré et la valeur d'expertise officielle, pour une société thaïlandaise vendeuse) et la taxe professionnelle spécifique du vendeur (3,3 % du montant le plus élevé entre le prix déclaré et la valeur d'expertise lorsque le bien a été détenu pendant moins de cinq ans et ne constitue pas le domicile du vendeur) sont normalement à la charge du vendeur, mais doivent être vérifiées auprès du cadastre lors de la clôture.

Due diligence opérationnelle, RH et ESG

Pour un hôtel en activité, le taux d'occupation, le prix moyen par chambre (ADR), le revenu par chambre disponible (RevPAR), le bénéfice brut d'exploitation (GOP) et l'EBITDA des 24 à 36 derniers mois sont soumis à des tests de résistance par rapport aux données STR locales et à l'ensemble des établissements concurrents. L'état des équipements, du mobilier et des installations (rénovations des chambres, ascenseurs, cuisine, blanchisserie, informatique, système de gestion hôtelière [PMS], système de verrouillage) est évalué par un conseiller technique spécialisé dans l'hôtellerie ; l'entretien différé est l'un des ennemis silencieux de l'évaluation des hôtels thaïlandais. Du point de vue des ressources humaines, la loi sur la protection du travail B.E. 2541 (1998) donne droit aux employés licenciés à une indemnité de licenciement calculée en fonction de l’ancienneté (jusqu’à 400 jours pour dix ans et plus), ce qui constitue un passif quantifiable dès lors qu’un acheteur envisage de changer de marque et de réduire ses effectifs. Les éléments liés à l'ESG (permis de rejet des eaux usées en vertu de la loi sur les usines et de la loi sur la santé publique, efficacité énergétique, sécurité alimentaire, accès aux plages, traitement de la faune marine dans les complexes hôteliers insulaires) occupent une place de plus en plus importante dans le mémorandum du comité d'investissement de l'acheteur et doivent faire l'objet d'une diligence raisonnable en conséquence.

Le processus de transaction : de la lettre d'intention à la conclusion

En règle générale, l'acquisition d'un hôtel en Thaïlande prend entre quatre et six mois dans le cas d'une cession d'actions et entre six et neuf mois dans le cas d'une cession d'actifs ; toutefois, les demandes auprès du BOI, les renouvellements d'EIA, les permis de construire pour changement d'affectation ou une nouvelle demande complète de licence hôtelière peuvent allonger considérablement les délais.

Le processus débute généralement par un protocole d'accord ou une lettre d'intention non contraignante définissant les conditions générales de la transaction, la période d'exclusivité, les modalités d'accès à la due diligence et l'obligation de confidentialité. Un accord de confidentialité bilingue régi par le droit thaïlandais est signé avant l'ouverture de toute salle de données. L'acheteur procède ensuite à sa due diligence juridique, fiscale et opérationnelle, idéalement via une salle de données structurée dotée d'un protocole de questions-réponses. Les conclusions de ces vérifications orientent la négociation du contrat d’achat et de vente: le prix (généralement exprimé en valeur d’entreprise avec un ajustement du fonds de roulement pour les transactions sur actifs, ou en valeur nette d’actif avec un mécanisme de « locked-box » pour les transactions sur actions), les conditions suspensives (autorisations réglementaires, consentement du BOI le cas échéant, consentements de tiers dans le cadre des HMA et des prêts), les déclarations et garanties (avec ou sans assurance W&I), les indemnités et les engagements post-clôture (non-concurrence, non-sollicitation, services de transition).

La phase d'exécution se poursuit avec la signature du contrat de vente (SPA), la réalisation des conditions suspensives et, enfin, la clôture de la transaction. Le jour de la clôture, dans le cadre d'une cession d'actifs, les parties se réunissent au cadastre pour enregistrer le transfert des terrains et des bâtiments, régler les frais officiels au moyen des chèques de caisse convenus dans le SPA, procéder à l'échange des clés, de l'inventaire du mobilier et des équipements (FF&E) ainsi que de la caisse de démarrage, et déposer la demande de nouvelle licence hôtelière (ou de transfert de la licence existante). Dans le cadre d'une cession d'actions, les parties se réunissent au siège social de la société pour signer les actes de cession d'actions, mettre à jour le registre des actions, adopter les résolutions du conseil d'administration (nouveaux administrateurs, nouveaux signataires autorisés, nouveaux signataires bancaires), déposer la modification auprès du DBD et en informer le BOI, le registre des hôtels et la banque.

Frais administratifs, taxes et délais de référence

Le tableau ci-dessous présente les principaux frais administratifs et taxes auxquels un acquéreur doit s'attendre lors de l'acquisition d'un hôtel en Thaïlande. Ces chiffres sont tirés du Code foncier, du Code des impôts et du barème des frais prévu par la loi sur l'hôtellerie ; il s'agit des montants indicatifs utilisés par les professionnels ; les montants exacts dépendent de la valeur d'expertise, du prix de vente et de la structure du bien.

Pour les hôtels bénéficiant d'une aide du BOI, des avantages supplémentaires peuvent être accordés, notamment l'exonération des droits d'importation sur les machines et équipements en vertu de l'article 28 de la loi sur la promotion des investissements, l'exonération de l'impôt sur les sociétés pendant une période pouvant aller jusqu'à huit ans (sous réserve d'un plafond fixé en fonction de l'investissement éligible) en vertu de l'article 31, l'exonération des dividendes versés sur les bénéfices exonérés en vertu de l'article 34, ainsi que le droit de transférer des devises à l'étranger en vertu de l'article 37. Ces avantages sont subordonnés au respect des obligations de déclaration imposées par le BOI pendant toute la durée de la période de promotion.

Les risques à prendre en compte lors de l'achat d'un hôtel en Thaïlande

Les erreurs les plus coûteuses commises lors de l'acquisition d'hôtels en Thaïlande sont récurrentes. La première consiste à exercer une activité sans licence valide pendant la période de transition, ce qui expose tant le vendeur que l'acheteur à une responsabilité pénale en vertu de l'article 59 de la loi sur l'hôtellerie. La question de la licence doit être réglée avant que les clients ne s'enregistrent sous la nouvelle propriété, et non après. La deuxième est le piège de la structure de prête-nom: une société à majorité thaïlandaise sur le papier, mais qui est en réalité contrôlée par des capitaux étrangers par le biais de prêts non divulgués, d’accords de vote ou de droits de préemption non conformes au principe de pleine concurrence. Le Code foncier, la FBA et les récentes circulaires du Département du développement des entreprises considèrent les montages de prête-nom comme une infraction pénale, passible d’emprisonnement, d’amendes et de dissolution forcée. Le troisième piège concerne la non-conformité des bâtiments, en particulier dans les complexes touristiques construits à l’origine comme des résidences et progressivement convertis en hôtels sans autorisation de changement d’affectation ; le coût de la mise en conformité d’un tel bien avec les normes incendie applicables aux hôtels peut dépasser 30 % de la valeur du bâtiment. Le quatrième piège est le risque fiscal caché d’une ancienne société hôtelière thaïlandaise, où les frais entre parties liées, les prêts non documentés du fondateur et les transactions en espèces informelles peuvent se traduire par des redressements fiscaux sur plusieurs années après la clôture. Le cinquième risque est le piège du changement de contrôle dans le cadre d’un HMA: les opérateurs internationaux intègrent systématiquement des indemnités de résiliation importantes ou des clauses de changement de marque qui sont invisibles pour un acheteur non spécialisé. Le sixième risque est la non-conformité à l’EIE pour les projets dépassant le seuil de l’EIE (généralement 80 chambres ou plus, ou les hôtels situés dans des zones écologiquement sensibles), où les autorisations rétroactives peuvent prendre plusieurs mois et sont parfois refusées.

Conseils pratiques pour les acheteurs étrangers

Avant de signer quoi que ce soit, les investisseurs étrangers devraient demander à un avocat thaïlandais de rédiger une brève note de synthèse comparant, au regard des spécificités de l'opération, les différentes options : la création d'une société à majorité thaïlandaise, la conclusion d'un bail à long terme et le recours au BOI. Ils doivent exiger du vendeur qu'il mette à leur disposition une salle de données complète, comprenant les titres de propriété originaux, le permis de construire, le certificat d'affectation du bâtiment, la licence hôtelière, le rapport d'EIE (le cas échéant), les comptes audités et les déclarations fiscales des cinq dernières années, ainsi que les contrats HMA et de franchise. Ils doivent s’assurer que le contrat de vente (SPA) contient des déclarations spécifiques concernant la validité et la transférabilité de la licence hôtelière, l’absence d’arrangements de prête-nom, la conformité du bâtiment à la loi sur le contrôle des constructions, l’absence de passifs non divulgués et le maintien de l’incitation fiscale du BOI tout au long de la transaction. Ils doivent structurer le prix sous la forme d’une combinaison entre un prix de base et une retenue ou un dépôt fiduciaire pendant une période définie afin de couvrir les risques résiduels liés à la fiscalité et aux licences. Lorsqu’une rénovation est prévue, ils doivent obtenir au préalable l’avis du service d’urbanisme local et d’un consultant en sécurité incendie sur le coût et le délai réalistes de mise en conformité.

Comment Juslaws & Consult vous aide

Juslaws & Consult est un cabinet d'avocats thaïlandais spécialisé dans l'immobilier, l'hôtellerie et le droit des sociétés. Nous conseillons les acquéreurs étrangers sur la structuration juridique des acquisitions d’hôtels en Thaïlande, rédigeons et négocions des term sheets, des contrats d’achat d’actions et d’actifs, des contrats de gestion hôtelière et des contrats de franchise, menons des vérifications juridiques de bout en bout, préparons et déposons les demandes auprès du BOI (Bureau des investissements) et les demandes de licences commerciales pour les étrangers, obtenons ou transférons les licences hôtelières et les permis secondaires auprès du Département de l’administration provinciale, et représentons les investisseurs dans le cadre d’évaluations fiscales, de litiges en matière d’emploi et de différends post-clôture. Nous intervenons pour le compte de propriétaires, d'exploitants, de prêteurs, de family offices et d'investisseurs institutionnels à Bangkok, Phuket, Krabi, Koh Samui, Chiang Mai, Hua Hin et Pattaya, et nous travaillons en anglais, en français et en thaï.

Questions fréquemment posées

Un étranger peut-il être propriétaire à part entière d'un hôtel en Thaïlande ?

Une personne physique étrangère ou une société à majorité étrangère ne peut pas détenir en pleine propriété le terrain sur lequel est construit l'hôtel. Les étrangers peuvent détenir jusqu'à 49 % d'une société à responsabilité limitée thaïlandaise propriétaire du terrain et du bâtiment, peuvent détenir un bail enregistré de 30 ans sur le terrain tout en détenant le bâtiment séparément en vertu de l'article 1410 du Code civil et commercial, peuvent détenir jusqu'à 49 % des parts d'une copropriété enregistrée, et peuvent, lorsque la promotion du BOI est accordée en vertu de l'article 27 de la loi sur la promotion des investissements, détenir le terrain réellement nécessaire à l'activité hôtelière faisant l'objet de cette promotion. La société d'exploitation doit en outre se conformer à la loi sur les entreprises étrangères, qui restreint l'exploitation hôtelière en vertu de la liste 3.

La licence délivrée en vertu de la loi sur l'hôtellerie est-elle transférable en cas de vente de l'établissement ?

La licence est transférable à un acquéreur qui remplit les conditions requises et qui n'est pas soumis aux interdictions prévues à l'article 16 de la loi sur l'hôtellerie, sous réserve de l'accord du greffier et conformément aux règles et procédures fixées par le ministre. Dans le cadre d'une cession de parts, la licence reste acquise à la société ; seuls les changements de gérant et d'actionnaires doivent être notifiés. Dans le cadre d'une cession d'actifs, la licence n'est pas automatiquement transférée avec le bâtiment et doit faire l'objet d'un transfert ou d'une nouvelle demande.

Dois-je acquérir l'hôtel dans le cadre d'une cession d'actifs ou d'une cession d'actions ?

Cela dépend de l'historique de la société cible. Les transactions portant sur les actifs protègent l'acheteur des obligations historiques du vendeur (fiscales, sociales, contentieuses), permettent une réévaluation de la base amortissable, mais entraînent le paiement intégral des frais de transfert auprès du Bureau foncier et nécessitent le transfert de licence ainsi que la réembauche des employés. Les transactions par cession d'actions sont plus rapides, évitent les frais de transfert foncier et permettent de conserver la licence, mais l'acheteur hérite de l'ensemble de l'historique de la société. Les sociétés thaïlandaises « propres », soutenues par le BOI, sont généralement acquises dans le cadre de transactions par cession d'actions ; les propriétés plus anciennes, dont l'historique est complexe, sont généralement acquises dans le cadre de transactions portant sur les actifs.

Ai-je besoin d'une autorisation de la BOI pour acheter un hôtel en Thaïlande ?

Le régime d'incitation du BOI n'est pas obligatoire d'un point de vue juridique, mais il s'agit du seul moyen réaliste d'exploiter l'hôtel par l'intermédiaire d'une société détenue à 100 % par des étrangers tout en respectant la loi sur les entreprises étrangères ; il permet en outre d'autoriser la propriété foncière étrangère en vertu de l'article 27 de la loi sur la promotion des investissements. Pour un hôtel comptant au moins 100 chambres ou dont l'investissement total dépasse 500 millions de THB, hors terrain et fonds de roulement, la promotion du BOI au titre de l'activité 7.6 est généralement accessible et économiquement intéressante en raison de l'exonération temporaire de l'impôt sur les sociétés et de l'exonération des droits d'importation.

Dans quelle catégorie d'hôtels mon établissement sera-t-il classé ?

En vertu de l'arrêté ministériel B.E. 2551 (2008), tel que modifié en 2566 (2023), un hôtel proposant uniquement des chambres est classé de type 1 (chambres d'au moins 8 m²), un hôtel proposant des chambres et un service de restauration est classé de type 2 (chambres d'au moins 8 m²), un hôtel proposant des chambres, un service de restauration ainsi qu’un lieu de divertissement ou une salle de conférence est de type 3 (chambres d’au moins 14 m²), et un hôtel proposant des chambres, un service de restauration, un lieu de divertissement et une salle de conférence est de type 4 (chambres d’au moins 14 m²). Les lieux de divertissement situés dans l’enceinte d’un hôtel nécessitent plus de 80 chambres.

Que se passe-t-il si l'établissement exerce son activité sans licence d'hôtel valide ?

L'exploitation d'un hôtel sans licence constitue une infraction pénale en vertu de l'article 59 de la loi sur l'hôtellerie de l'an 2547 (B.E.), passible d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an, d'une amende pouvant atteindre 20 000 THB, ou des deux, ainsi que d'une amende administrative pouvant s'élever à 10 000 THB par jour pour chaque jour où l'infraction se poursuit. Les acheteurs ne doivent en aucun cas conclure la vente d'un bien immobilier présenté comme un hôtel sans licence valide, sauf dans le cadre d'une solution structurée permettant de suspendre ou de régulariser l'exploitation sans licence avant la conclusion de la vente.

Quel est le coût officiel de l'enregistrement d'un transfert foncier ?

Du côté du Cadastre, les principaux éléments sont les frais de transfert de 2 % (calculés sur la valeur d'expertise officielle), la taxe professionnelle spécifique de 3,3 % le cas échéant (sur le montant le plus élevé entre le prix de vente et la valeur d'expertise), le droit de timbre de 0,5 % lorsque la taxe professionnelle spécifique ne s'applique pas, et la retenue à la source de 1 % pour les vendeurs personnes morales. La répartition entre l'acheteur et le vendeur est définie par contrat ; le Cadastre procède au recouvrement le jour même. Pour un bail enregistré, les frais d'enregistrement s'élèvent à 1 % du loyer total sur la durée du bail, majorés de 0,1 % de droit de timbre.

Combien de temps faut-il pour finaliser l'acquisition d'un hôtel en Thaïlande ?

Une transaction portant uniquement sur les parts est généralement conclue dans un délai de quatre à six mois à compter de la signature de la lettre d'intention, en tenant compte de la due diligence, de la rédaction des documents et des conditions suspensives. Une transaction portant sur les actifs est généralement conclue dans un délai de six à neuf mois, le calendrier étant déterminé par la réémission de la licence hôtelière, la vérification du permis de construire et les formalités auprès du cadastre. Les demandes auprès du BOI, les permis de construire pour changement d'affectation ou une nouvelle étude d'impact environnemental peuvent prolonger le délai de plusieurs mois.

Les employés actuels pourront-ils être remplacés après la fermeture ?

Les employés peuvent être licenciés, mais la loi sur la protection du travail de l'an 2541 (1998) accorde aux employés licenciés le droit à une indemnité de licenciement calculée en fonction de l'ancienneté, ainsi qu'au paiement des congés accumulés, à une indemnité tenant lieu de préavis et à des dommages-intérêts prévus par la loi si le licenciement est jugé abusif. Dans le cadre d’une cession d’actifs, le transfert des employés à l’acquéreur nécessite le consentement écrit de chaque employé en vertu de l’article 13 de la loi sur la protection du travail ; sans ce consentement, le vendeur reste l’employeur et est tenu de verser les indemnités de licenciement. La restructuration des effectifs doit être prise en compte dans le prix.

Quel est le rôle de l'étude d'impact sur l'environnement (EIE) ?

Les hôtels dépassant le seuil fixé par la loi sur l'amélioration et la préservation de la qualité de l'environnement national de l'an 2535 (généralement 80 chambres ou plus, ou tout hôtel situé dans des zones écologiquement sensibles) doivent obtenir une EIE approuvée avant que le permis de construire ne puisse être délivré. L'approbation de l'EIE, les conditions imposées et tout rapport de suivi ultérieur doivent faire partie intégrante de la diligence raisonnable ; le non-respect de ces obligations constitue un motif fréquent de mesures administratives et, dans certains cas, de refus de renouvellement de la licence hôtelière.

Les structures de prête-nom sont-elles encore utilisées pour contourner les règles relatives à la propriété étrangère ?

Les montages par prête-nom, dans lesquels des actionnaires thaïlandais détiennent des terrains ou des actions au profit économique d’un étranger, sont illégaux en vertu de l’article 113 du Code foncier et de la Loi sur les entreprises étrangères, et font actuellement l’objet d’enquêtes approfondies menées par le Département du développement des entreprises et le Département des enquêtes spéciales. Les risques encourus sont la responsabilité pénale, la cession forcée du terrain, le refus de nouveaux permis et une atteinte à la réputation tant pour l’étranger que pour son partenaire thaïlandais. Les alternatives légitimes (société à majorité thaïlandaise avec actions privilégiées, bail enregistré, promotion du BOI) ont fait leurs preuves et sont moins coûteuses qu’un litige lié à un prête-nom.

Puis-je procéder à un changement d'image de marque et à des travaux de rénovation dès la signature de l'acte de vente ?

Oui, sous réserve de trois conditions. Le contrat de gestion hôtelière (s'il existe) exige souvent le consentement de l'exploitant et peut entraîner le paiement d'une indemnité de résiliation. Le changement de marque peut nécessiter une mise à jour du dossier de licence, notamment lorsque la signalétique et les marques commerciales sont concernées. Les travaux de rénovation importants qui modifient la structure ou la configuration du bâtiment nécessitent un permis de modification des bâtiments en vertu de la loi sur le contrôle des constructions et peuvent nécessiter une nouvelle confirmation par le registraire des hôtels que les locaux continuent de se conformer au règlement ministériel B.E. 2551 (2008).

Le cabinet Juslaws & Consult peut-il prendre en charge l'intégralité de la transaction pour un acheteur étranger ?

Oui. Notre équipe spécialisée dans l'hôtellerie se charge de la note de structuration, de la liste des conditions, de l'accord de confidentialité bilingue, de la due diligence juridique et fiscale, du contrat de vente (SPA), de la demande d'agrément auprès du Conseil d'investissement (BOI) le cas échéant, du transfert de licence hôtelière ou de la nouvelle demande auprès de la DOPA ou de la BMA, de l'enregistrement au cadastre, de l'ouverture d'un compte bancaire, des documents relatifs aux virements de devises (formulaire FET), les mises à jour post-clôture auprès de DBD et du service des impôts, ainsi que l'assistance post-clôture en matière d'emploi, de fiscalité et de licences. Contactez-nous via le site web de Juslaws & Consult pour planifier un entretien.