Les ventes aux enchères publiques organisées par le Département de l'exécution judiciaire, l'autorité centrale chargée de l'exécution des décisions relevant du ministère de la Justice, constituent l'un des points d'entrée les plus méconnus du marché immobilier thaïlandais. Les biens proposés lors de ces enchères, provenant de prêts hypothécaires en défaut de paiement, de successions issues de faillites et d’actifs saisis dans le cadre d’affaires de blanchiment d’argent, se négocient régulièrement à des prix bien inférieurs à ceux pratiqués sur le marché libre pour des biens comparables. En contrepartie, le cadre procédural et juridique pénalise les enchérisseurs mal préparés et, dans le cas des acheteurs étrangers, ajoute aux règles des enchères elles-mêmes les restrictions prévues par le Code foncier et la Loi sur la copropriété.

Ce guide s'appuie sur les publications du Département de l'exécution judiciaire, les règlements ministériels pertinents, le Code de procédure civile tel que modifié par la loi n° 30 de l'an 2560 (2017) et par l'amendement apporté à l'article 309 quater de l'an 2558 (2015), ainsi que sur la loi sur la copropriété de l'an 2522 telle que modifiée. Il présente les fondements juridiques de la vente aux enchères, les documents et les acomptes requis pour enchérir, le mécanisme de réduction des prix qui rend souvent la troisième ou la quatrième vente aux enchères la plus intéressante, les modalités de transfert de propriété auprès du Bureau foncier après la vente, ainsi que les points sur lesquels un enchérisseur étranger doit s'organiser à l'avance.

Le cadre juridique des ventes aux enchères publiques en Thaïlande

Les ventes aux enchères publiques de biens saisis sont organisées en vertu du titre II du livre IV du Code de procédure civile, qui régit l'exécution forcée à la suite d'un jugement définitif. Une fois que le créancier judiciaire a obtenu un titre exécutoire, le service de l'exécution judiciaire procède à la saisie des biens mobiliers et immobiliers du débiteur judiciaire et les met en vente aux enchères publiques afin de couvrir la dette judiciaire, l'excédent éventuel revenant au débiteur. Le même mécanisme est utilisé dans les procédures de faillite en vertu de la loi sur la faillite de l'an 2483 (1940) et dans la cession des biens confisqués en vertu de la loi contre le blanchiment d'argent de l'an 2542 (1999).

La modification de 2017 du Code de procédure civile (loi n° 30 B.E. 2560) a renuméroté et modernisé les dispositions relatives aux ventes aux enchères. Les règles en la matière figurent désormais principalement aux articles 331 à 335. L'article 331 précise que le service des exécutions forcées peut organiser des ventes aux enchères le week-end et en dehors des heures de bureau sans autorisation préalable du tribunal. L'article 333 permet à toute personne intéressée, y compris l'enchérisseur, le débiteur ou le créancier, de former opposition à la tenue de la vente aux enchères dans un délai de quinze jours. L'ancien article 309 quater, ajouté en 2015, est la disposition qui a le plus contribué à rendre les ventes aux enchères de copropriétés attrayantes pour les acheteurs privés, car il décharge l'enchérisseur retenu des charges d'entretien des parties communes et des amendes impayées par l'ancien propriétaire.

Les citoyens thaïlandais comme les ressortissants étrangers peuvent s'inscrire en tant qu'enchérisseurs. La participation étrangère doit toutefois respecter la loi sur le code foncier de l'an 2497 (1954) pour les terrains, et la loi sur la copropriété pour les appartements en copropriété. Ces règles ne sont pas levées du simple fait que la vente se déroule en vertu d'une décision de justice. Notre équipe chez Juslaws & Consult conseille régulièrement les acheteurs étrangers sur ces questions dans le cadre de notre département Immobilier et Investissement.

Où trouver les annonces de vente aux enchères

Le Département de l'exécution judiciaire publie ses avis de vente aux enchères publiques (ประกาศขายทอดตลาด) sur son portail centralisé à l'adresse asset.led.go.th, avec des calendriers distincts pour chaque bureau d'exécution. Les bureaux provinciaux tiennent également à jour leurs propres tableaux d'affichage. Chaque annonce précise le numéro de dossier, le type de bien (appartement en copropriété, terrain avec construction, terrain nu, usine ou bien mobilier), les détails du titre de propriété, la valeur estimée, la date et le lieu de la vente, le dépôt de garantie requis, ainsi que toute charge ou mise en garde . L'annonce fait office de contrat. Les conditions de soumission imprimées dans l'annonce engagent l'adjudicataire ; il est donc primordial de lire le document dans son intégralité avant le jour de la vente.

Le ministère gère également un portail de services en ligne permettant l'inscription, le dépôt d'offres et les enchères à distance dans certaines provinces, ce qui a progressivement remplacé la participation en personne avec paiement en espèces pour les lots de grande valeur.

Vérification préalable à la vente aux enchères

Les biens vendus aux enchères sont vendus « en l'état ». Le service des saisies immobilières n'offre aucune garantie quant à l'état physique, à l'occupation ou aux charges cachées, au-delà de ce qui est indiqué dans l'avis de vente. L'enchérisseur doit effectuer au préalable ses propres vérifications. Un dossier complet préalable à la vente aux enchères doit comprendre, au minimum, le titre de propriété (chanote, นส.4), le certificat de charges du cadastre, le permis de construire, tout bail enregistré, le rapport sur les charges impayées de la personne morale de la copropriété le cas échéant, une inspection physique du site, une vérification de l'occupation actuelle et de la présence éventuelle de squatteurs ou de locataires en possession des lieux, ainsi que la confirmation de la valeur estimée utilisée pour fixer le prix de départ.

En ce qui concerne plus particulièrement un appartement en copropriété, l’acheteur doit également vérifier le statut du quota réservé aux étrangers prévu à l’article 19 de la loi sur la copropriété si un acheteur étranger a l’intention d’enregistrer le logement à son nom. Le plafond global de 49 % de propriété étrangère par immeuble s’applique, que le logement soit acquis dans le cadre d’une vente de gré à gré ou lors d’une vente aux enchères publique. Un appartement situé dans un immeuble ayant déjà épuisé son quota étranger ne peut être cédé à un enchérisseur étranger dans le cadre d'un quota étranger, et l'enchérisseur sera contraint soit d'enregistrer l'appartement dans le cadre du quota thaïlandais de 51 % par l'intermédiaire d'une contrepartie thaïlandaise, soit de renoncer à son acompte. Notre équipe chargée de la diligence raisonnable d'entreprise procède systématiquement à cette vérification avant que nos clients ne versent un acompte.

Qui peut s'inscrire en tant qu'enchérisseur

Les ressortissants thaïlandais comme les ressortissants étrangers peuvent procéder à l'enregistrement, soit en personne, soit par l'intermédiaire d'un mandataire dûment habilité. Les personnes morales, qu'elles soient thaïlandaises ou étrangères, peuvent également procéder à l'enregistrement, sous réserve des mêmes restrictions en matière de propriété foncière et de quotas de copropriété que celles qui s'appliquent à une transaction sur le marché libre.

Les pièces d'identité requises lors de l'inscription sont, en résumé, une carte d'identité nationale thaïlandaise ou un passeport pour un soumissionnaire particulier, accompagnés d'une copie certifiée conforme de chaque page utilisée ; une procuration munie d’un timbre fiscal de 30 bahts apposé conformément au Code des impôts, ainsi que les documents d’identité du mandant et du mandataire, lorsque le soumissionnaire désigne un mandataire ; et, pour une personne morale, une attestation certifiée de la société (หนังสือรับรอง) délivrée par le Département du développement des entreprises au plus tard un mois avant la date de la vente aux enchères, les documents d’identité du directeur habilité, ainsi que les documents du mandataire le cas échéant. Une personne morale étrangère doit produire des certificats d'entreprise équivalents, dûment notariés et légalisés, accompagnés de traductions certifiées en thaï.

Calendrier de dépôt des offres

Pour s'inscrire en tant qu'enchérisseur sur un lot dont la valeur estimée est d'au moins 500 000 bahts, l'enchérisseur doit verser un dépôt de garantie avant le début de la vente aux enchères. Le montant de ce dépôt est fixé par un arrêté ministériel pris en application du Code de procédure civile et est calculé en fonction de la valeur estimée du lot. Le barème actuellement appliqué par le Service de l'exécution des décisions judiciaires est le suivant.

Valeur estimée du lot (THB)	Caution de soumission requise (THB)
Jusqu'à 500 000	5 % de la valeur estimée, au minimum
Entre 500 000 et 1 000 000	50,000
Plus d'un million, jusqu'à trois millions	150,000
Entre 3 000 000 et 5 000 000	250,000
Entre 5 000 000 et 10 000 000	500,000
Entre 10 000 000 et 20 000 000	1,000,000
Entre 20 000 000 et 50 000 000	2,500,000
Entre 50 000 000 et 100 000 000	5,000,000
Entre 100 000 000 et 200 000 000	10,000,000
Plus de 200 000 000	tel que fixé par le directeur général ou son représentant

La caution peut être versée en espèces, par chèque de banque tiré sur une banque thaïlandaise et libellé à l'ordre du bureau d'exécution compétent, par une lettre de garantie bancaire inconditionnelle ou, dans les bureaux ayant mis en place le système EDC, par paiement par carte EDC sur place. Un soumissionnaire non retenu se voit restituer son dépôt à la clôture de la séance. Le dépôt du soumissionnaire retenu est imputé sur le prix d'achat. Si le soumissionnaire retenu ne procède pas au paiement dans le délai fixé dans l'avis, le dépôt est confisqué et le soumissionnaire est tenu de payer tout déficit de prix lors de la nouvelle vente, conformément au principe énoncé à l'article 516 du Code civil et commercial.

Le prix de départ et son évolution au fil des ventes successives

Le prix de départ de la première vente aux enchères est fixé par la Commission de fixation des prix (คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์) du Département de l'exécution judiciaire, sur la base de l'expertise officielle. Si aucune valeur n'a été établie par la Commission de fixation des prix, c'est la valeur d'expertise fixée par l'expert immobilier qui est retenue ; à défaut, l'huissier de justice fixe un prix de départ raisonnable.

Si aucun enchérisseur ne propose un montant égal ou supérieur au prix de départ lors de la première vente aux enchères, le lot est reporté à une deuxième vente. Le prix de départ diminue par paliers, ce qui est déterminant pour les acheteurs qui suivent un lot particulier au fil de plusieurs séances.

Tour d'enchères	Prix de départ en pourcentage de la valeur estimée
Première vente aux enchères	100 % (chiffre fourni par la commission de fixation des prix)
Deuxième vente aux enchères	90 %
Troisième vente aux enchères	80 %
Quatrième enchère et toute enchère ultérieure	70 %

C'est ce système de baisse progressive qui donne l'avantage à l'enchérisseur patient. Un logement évalué à 5 000 000 de bahts qui ne trouve pas preneur lors des trois premières séances sera proposé à un prix de départ de 3 500 000 de bahts lors de la quatrième séance, puis à chaque séance suivante jusqu'à ce qu'il soit vendu. Combinée à la protection prévue à l'article 309 quater concernant les charges d'entretien impayées, cette règle a fait des ventes aux enchères de copropriétés de quatrième tour l'un des segments les plus actifs du marché secondaire.

Le jour de la vente aux enchères, étape par étape

Le matin de la vente, les inscriptions s'ouvrent au bureau du service des exécutions forcées ou sur le lieu annoncé, et se clôturent à l'heure indiquée dans l'avis. L'enchérisseur présente le formulaire d'inscription, ses pièces d'identité, le reçu de cautionnement et, le cas échéant, la procuration. Une fois inscrit, l'enchérisseur se voit remettre un badge numéroté et est conduit vers la salle des enchères. L'inscription vaut acceptation des conditions de la vente aux enchères ; par conséquent, le refus d'enchérir après le coup de marteau entraîne la perte de la caution.

Avant le début des enchères, l'huissier de justice donne lecture du numéro de dossier, des caractéristiques du bien et des conditions de vente, puis vérifie la présence du créancier judiciaire et du débiteur judiciaire. Le prix de départ est annoncé. Les enchérisseurs lèvent leur panneau pour enchérir au prix de départ, puis par paliers fixés par l'huissier de justice. Les enchérisseurs peuvent, s'ils le souhaitent, enchérir par paliers plus importants.

Lorsque l'enchère la plus élevée est atteinte et qu'aucune autre enchère n'est proposée, l'huissier de justice annonce le prix à trois reprises. Avant la troisième annonce, l'huissier de justice demande au créancier judiciaire et au débiteur judiciaire si l'un d'entre eux s'y oppose. Une opposition à ce stade peut suspendre la vente et déclencher les procédures prévues à l'article 333. En l'absence d'opposition, l'huissier de justice procède à la troisième annonce et abat le marteau. La vente est close.

Paiement et transfert de propriété après l'adjudication

L'adjudicataire est tenu de régler le solde du prix dans le délai fixé dans l'avis. Pour la plupart des ventes aux enchères de biens immobiliers, ce délai est de quinze jours à compter de la date de la vente, une prolongation pouvant aller jusqu'à trois mois étant possible sur demande adressée à l'huissier de justice pour motif valable. Le paiement s'effectue en espèces, par chèque de banque ou par virement bancaire sur le compte désigné par le bureau d'exécution. Tout défaut de paiement dans le délai imparti entraîne la perte de l'acompte et expose l'adjudicataire à la responsabilité du manque à gagner lors de la nouvelle vente.

Une fois le prix intégralement réglé, l'huissier de justice délivre un avis de transfert de propriété (หนังสือโอนกรรมสิทธิ์) adressé au bureau foncier compétent. L'acheteur présente cet avis au bureau foncier, accompagné du titre de propriété, de ses pièces d'identité et, dans le cas d'un acheteur étranger d'un appartement en copropriété, des documents énumérés dans la section suivante. Le bureau foncier enregistre le transfert de propriété au nom de l'acheteur et délivre un titre de propriété mis à jour.

Les taxes et frais à acquitter auprès du cadastre lors d'un transfert à la suite d'une vente aux enchères publiques correspondent aux frais de transfert habituels. Les frais de transfert de 2 % sont calculés sur le montant le plus élevé entre le prix d'adjudication et la valeur d'expertise, et sont à la charge de l'acheteur, sauf indication contraire dans l'avis. La taxe professionnelle spécifique de 3,3 % ou le droit de timbre de 0,5 %, selon le cas, ainsi que toute retenue à la source, sont déduits du produit de la vente aux enchères avant qu'il ne soit remis au créancier judiciaire ; l'acheteur n'est normalement pas tenu de les acquitter directement de sa poche.

Acheteurs étrangers : quels changements ?

La vente aux enchères n'assouplit pas les règles habituelles relatives à l'accession à la propriété pour les ressortissants étrangers. Trois catégories méritent un traitement particulier.

Terre

L'article 86 de la loi sur le code foncier interdit aux particuliers étrangers de posséder des terrains en Thaïlande, sauf si un traité leur en accorde le droit ou si une autorisation ministérielle est accordée en vertu de l'article 96 bis à un investisseur étranger ayant importé au moins 40 millions de bahts en Thaïlande pour y réaliser des investissements dans des catégories approuvées, l'utilisation du terrain étant alors limitée à un rai à des fins résidentielles. Aucune exception générale prévue par un traité ne s'applique actuellement. Un étranger ayant remporté l'enchère d'une parcelle lors d'une vente aux enchères publique ne pourra donc pas, dans la pratique, enregistrer le terrain à son nom et devra désigner une personne morale thaïlandaise, un ressortissant thaïlandais ou une structure éligible au titre d'un traité comme propriétaire enregistré. Tenter d'enchérir sur un terrain en vue d'un enregistrement à son nom personnel est la cause la plus fréquente de perte de caution parmi les enchérisseurs étrangers. Notre guide « Achat de terrains en Thaïlande » explique les structures légales.

Logements en copropriété

Un ressortissant étranger peut acquérir un appartement en copropriété lors d'une vente aux enchères en son nom propre, à condition que, au moment de l'enregistrement du transfert, cet appartement s'inscrive dans le quota de 49 % de propriété étrangère applicable à l'immeuble en vertu de l'article 19 de la loi sur la copropriété, et à condition que les fonds utilisés pour régler le prix d'adjudication soient transférés depuis l'étranger en devises étrangères et convertis en bahts thaïlandais en Thaïlande. Un formulaire de transaction de change (FETF, anciennement Tor Tor 3), attestant du virement entrant d'un montant égal ou supérieur au prix d'adjudication, doit être obtenu auprès de la banque thaïlandaise qui a reçu les fonds et présenté au bureau foncier à la date du transfert.

La personne morale gestionnaire de la copropriété doit délivrer une attestation de quota pour les étrangers indiquant que le logement peut être enregistré comme appartenant à un étranger. Si la personne morale ne peut pas délivrer cette attestation parce que le quota de l'immeuble est atteint, l'acheteur étranger ne pourra pas enregistrer le logement à son nom, même après avoir remporté l'enchère. Il convient de vérifier ce risque et, dans l'idéal, d'obtenir une confirmation écrite de la part de la personne morale avant de verser l'acompte. Notre guide « Acheter un appartement en copropriété en Thaïlande » présente le cadre général applicable.

Villas, maisons et terrains mixtes

Un lot mis aux enchères comprenant une maison ou une villa ainsi que le terrain ne peut être enregistré au nom d'un particulier étranger, pour la même raison qu'un terrain nu ne peut l'être. Un acheteur étranger qui souhaite acquérir uniquement le bâtiment peut, dans certains cas, en prendre possession dans le cadre d'un contrat de location distinct ou d'un bail enregistré à long terme (d'une durée maximale de 30 ans, conformément à l'article 540 du Code civil et commercial). Les modalités sont techniques et nécessitent une préparation avant la vente aux enchères. Notre page « Acheter une villa en Thaïlande » décrit les options légales.

Frais d'entretien impayés et la protection prévue à l'article 309 quater

L'une des réformes les plus importantes pour les acquéreurs lors d'une vente aux enchères de copropriété est l'article 309 quater du Code de procédure civile, ajouté par l'amendement de l'année bouddhiste 2558 (2015). Avant de procéder à la vente, l'huissier de justice doit notifier à la personne morale de la copropriété la tenue prochaine de la vente aux enchères. La personne morale dispose de trente jours pour déclarer les charges communes impayées, les amendes et les frais d'eau ou d'électricité imputables au logement. Après la vente, ces montants déclarés sont prélevés sur le produit de la vente aux enchères, avec priorité sur la créance du créancier hypothécaire. L'adjudicataire acquiert le logement libre de ces dettes déclarées. L'acheteur n'est plus tenu d'obtenir un certificat de quitus de la part de la personne morale avant d'enregistrer le transfert au Bureau foncier, ce qui a supprimé l'un des goulets d'étranglement historiques des transferts post-enchères.

Cette protection ne s'applique qu'aux dettes que la personne morale déclare dans le délai de trente jours. Un acheteur qui nourrit des doutes quant à la diligence de la personne morale devrait demander à l'huissier de justice une copie de la réponse de cette dernière figurant au dossier et la vérifier avant de régler le solde.

Contester le déroulement d'une vente aux enchères

L'article 333 du Code de procédure civile, tel que renuméroté par la modification de 2017, permet à toute personne ayant un intérêt dans la vente aux enchères, notamment le soumissionnaire, le créancier judiciaire, le débiteur judiciaire ou un tiers demandeur, de former une opposition écrite dans un délai de quinze jours à compter de la prise de connaissance de la tenue de la vente. Les motifs courants comprennent un prix de départ qui ne reflète pas la valeur estimée, des irrégularités dans les enchères (collusion, intimidation) ou une charge non divulguée affectant le titre de propriété. Une opposition qui aboutit peut entraîner l'annulation de la vente et la restitution de l'acompte. Une opposition qui échoue maintient la vente et oblige l'enchérisseur à la mener à bien. Les litiges de ce type relèvent de notre pratique en matière de contentieux civil et de notre équipe chargée des litiges immobiliers.

Estimation indicative des coûts pour l'acquisition d'un appartement en copropriété lors d'une vente aux enchères

Pour un acquéreur étranger qui remporte un appartement d'une valeur de 5 000 000 de bahts lors de la troisième séance d'enchères (prix de départ correspondant à 80 % de l'évaluation de 5 000 000 de bahts, soit 4 000 000 de bahts, adjugé au prix de départ), le relevé des coûts indicatifs se présente comme suit.

Article	Montant indicatif (THB)	Remarques
Caution de soumission versée lors de l'inscription	250,000	Issu du tableau des acomptes ; crédité sur le prix
Règlement du solde du prix d'adjudication dans un délai de 15 jours	3,750,000	Chèque de banque ou virement bancaire
Frais de transfert du cadastre (2 %)	entre 80 000 et 100 000	Le montant le plus élevé entre le prix et la valeur estimée
Taxe professionnelle ou droit de timbre	Déduit du produit de la vente	À la charge du vendeur, et non de l'acheteur
Virement entrant FETF	4 000 000 (équivalent en devises étrangères)	Documents requis pour l'enregistrement dans le cadre du quota étranger
Frais d'entretien des parties communes impayés	Rémunération prélevée sur le produit de la vente, et non à la charge de l'acheteur	Protection prévue à l'article 309 quater
Frais juridiques, frais de notaire, traductions	Par engagement	Représentation avant et après la vente aux enchères

Les chiffres varient en fonction de l'évaluation, du tour au cours duquel le logement est attribué et du statut du bâtiment en matière de quota pour les étrangers. Le fait est que le coût total est tout à fait prévisible dès lors que l'annonce est lue attentivement.

Consulter un avocat avant la vente aux enchères

C'est la représentation préalable à la vente aux enchères qui permet d'obtenir un titre de propriété libre de toute charge. Une mission type comprend l'examen du titre et des charges auprès du cadastre, la vérification des quotas étrangers auprès de la personne morale de la copropriété, la remise d'un rapport d'inspection physique à l'acheteur, la rédaction des documents d'enregistrement et de toute procuration, la participation à la vente aux enchères, ainsi que le transfert post-enchères auprès du cadastre, y compris la documentation FETF. Notre équipe Immobilier et Investissement ainsi que notre équipe Recouvrement de créances et Reprise de possession gèrent les deux volets de ces enchères, tant pour les acheteurs que pour les créanciers judiciaires. Un bref premier appel suffit généralement pour nous permettre de confirmer si un lot cible est un candidat sérieux ou s’il s’agit d’un dépôt en attente d’être confisqué.

Questions fréquemment posées

Un étranger peut-il acheter un terrain lors d'une vente aux enchères organisée par le service des saisies immobilières ?

Pas en son nom propre, sauf dans le cas de l'exception très limitée prévue à l'article 96 bis du Code foncier (investissement éligible de 40 millions de bahts, autorisation ministérielle, un rai de terrain résidentiel). À toutes fins pratiques, un particulier étranger souhaitant enchérir sur un terrain doit le faire par l’intermédiaire d’une entité thaïlandaise légalement constituée ou dans le cadre d’un contrat de bail à long terme enregistré conclu avant la vente aux enchères. Enchérir sur un terrain sans que cette structure soit en place est la principale cause de la confiscation des dépôts de garantie des enchérisseurs étrangers.

Un étranger peut-il acheter un appartement lors d'une vente aux enchères organisée par le service des saisies ?

Oui, à condition que le logement respecte le quota de 49 % de propriété étrangère applicable à l'immeuble au moment de l'enregistrement, conformément à l'article 19 de la loi sur la copropriété, et que le prix d'adjudication soit réglé à l'aide de fonds transférés depuis l'étranger en devises étrangères, accompagnés d'un formulaire de transaction de change (FETF) délivré par la banque thaïlandaise destinataire. Veuillez vérifier le statut du quota de propriété étrangère auprès de la personne morale gestionnaire de la copropriété avant de verser l'acompte.

Comment le prix de départ est-il fixé, et comment évolue-t-il au fil des tours ?

La commission de fixation des prix du service de l'exécution judiciaire fixe le prix de départ du premier tour en se référant à l'évaluation officielle. Si le lot ne trouve pas preneur, le prix de départ du deuxième tour s'élève à 90 % de l'évaluation, celui du troisième tour à 80 %, et celui du quatrième tour et des tours suivants à 70 %. Le prix plancher reste fixé à 70 % pendant autant de tours qu'il en faudra pour trouver un acquéreur.

Quel montant de caution dois-je verser pour m'inscrire en tant qu'enchérisseur ?

Tout lot dont la valeur estimée est d'au moins 500 000 bahts est soumis à une caution dont le montant est fixé selon un barème dégressif établi par arrêté ministériel, allant de 50 000 bahts pour les lots d'une valeur maximale d'un million de bahts à 10 000 000 bahts pour les lots d'une valeur comprise entre 100 et 200 millions de bahts. Pour les lots d'une valeur supérieure à 200 millions de bahts, le montant de la caution est fixé par le directeur général. Un soumissionnaire non retenu se voit restituer sa caution à la fin de la séance ; celle d'un soumissionnaire retenu est déduite du prix d'achat.

Combien de temps ai-je pour régler le solde après avoir gagné ?

Pour la plupart des ventes aux enchères de biens immobiliers, le solde est dû dans les quinze jours suivant la vente et doit être réglé en espèces, par chèque de banque ou par virement bancaire sur le compte désigné par le bureau chargé de l'exécution. L'huissier de justice peut accorder une seule prolongation d'une durée maximale de trois mois sur demande, pour motif valable. Le non-respect de ce délai entraîne la perte de l'acompte et expose l'acheteur à la responsabilité du manque à gagner éventuel lors de la nouvelle vente.

Dois-je payer les charges d'entretien des parties communes impayées par l'ancien propriétaire ?

Non. L'article 309 quater du Code de procédure civile, ajouté en 2015, impose à l'huissier de justice d'informer la personne morale de la copropriété avant la vente ; cette dernière déclare les charges impayées dans un délai de trente jours ; ces montants sont prélevés sur le produit de la vente aux enchères avec priorité sur le créancier hypothécaire ; et l'adjudicataire acquiert le logement libre de toutes les dettes déclarées. L'obligation historique d'obtenir un certificat de quitus de la personne morale avant le transfert a été supprimée par ce même amendement.

Dois-je assister à la vente aux enchères en personne ?

Non. Un enchérisseur peut désigner un mandataire au moyen d'une procuration munie d'un timbre fiscal de 30 bahts, accompagnée de copies certifiées conformes des pièces d'identité du mandant et du mandataire. Pour les lots de grande valeur, plusieurs bureaux d'exécution acceptent désormais les enchères à distance via le portail e-Service à l'adresse led.go.th. Les enchérisseurs étrangers font souvent appel à un avocat thaïlandais pour les représenter et gérer l'enregistrement le jour même, le versement de la caution et la stratégie d'enchères.

Quelles vérifications dois-je effectuer avant la vente aux enchères ?

Au minimum : le titre de propriété et le certificat de non-grevé délivrés par le bureau foncier compétent ; une inspection physique du bien immobilier, idéalement accompagnée de photographies et d’une vérification de l’occupation actuelle ; pour les appartements en copropriété, une lettre de confirmation du quota étranger émanant de la personne morale et un rapport sur l’état des charges de copropriété ; une vérification de la valeur estimative utilisée pour fixer le prix de départ ; et un examen clause par clause de l’avis de vente aux enchères publiques. L'annonce est contraignante dès votre inscription, et les avertissements qui y figurent sont réputés avoir été portés à votre connaissance.

Qui prend en charge les frais de transfert du Cadastre ?

Les frais de transfert de 2 % sont à la charge de l'acheteur lors de l'enregistrement ; ils sont calculés sur le montant le plus élevé entre le prix d'adjudication et la valeur d'expertise officielle. La taxe professionnelle spécifique (3,3 %) ou le droit de timbre (0,5 %), ainsi que toute retenue à la source, sont généralement déduits du produit de la vente avant sa remise au créancier judiciaire ; l'acheteur n'a pas à les régler de sa poche. Il convient de toujours consulter l'annonce pour prendre connaissance de toute répartition s'écartant de cette règle par défaut.

Puis-je faire opposition si j'estime que la vente aux enchères s'est déroulée de manière inéquitable ?

Oui. L'article 333 du Code de procédure civile autorise toute personne intéressée, notamment un enchérisseur, le créancier judiciaire, le débiteur ou un tiers intervenant, à former une opposition écrite auprès de l'huissier de justice dans un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle elle a eu connaissance de la tenue de la vente. Parmi les motifs courants figurent la collusion entre enchérisseurs, un prix de départ qui ne reflète pas la valeur estimée ou une charge non divulguée. Une objection accueillie peut entraîner l'annulation de la vente.

Le cabinet Juslaws & Consult peut-il me représenter tout au long de la procédure ?

Oui. Notre contrat standard de services aux acquéreurs lors d'enchères comprend l'examen préalable du titre de propriété et des charges grevant le bien, la vérification du quota étranger auprès de la personne morale le cas échéant, la coordination de l'inspection physique, la rédaction et la certification par un notaire de la procuration, la présence à la vente aux enchères, la gestion du paiement du solde après la vente, ainsi que l'enregistrement auprès du cadastre, y compris la préparation du FETF pour les transferts de copropriété soumis au quota étranger. Nous représentons également les créanciers judiciaires lors de ces mêmes enchères et intervenons dans les procédures relevant du Code de procédure civile.