La qualité de vie sous un climat tropical
VON Christian moser :: : Le marché thaïlandais de l'immobilier connaît un essor considérable, tant dans la ville principale de Bangkok que dans les villes de Phuket, Hua Hin, Ko Samui et Pattaya. Les projets de grande envergure, tels que les logements luxueux en copropriété (condominiums), offrent de grands avantages et des activités de construction. Cette évolution est due à l'essor de la consommation de carburant et à la popularité croissante de la métropole thaïlandaise et des résidences secondaires, y compris les résidences secondaires d'hiver. Ce boom se situe avant tout dans le segment de luxe. Depuis longtemps, les Européens ont compris que la Thaïlande offrait une qualité de vie exceptionnelle sous un climat tropical. Les biens immobiliers thaïlandais sont également des outils d'investissement. Le retour sur investissement pour l'année en cours dans le cadre de la vente de logements individuels à Bangkok se situe entre 5 % et 10 %. Au cours des dernières années, la plupart des condominiums ont subi des pertes de valeur. Les appartements haut de gamme situés à proximité du réseau de métro aérien de Bangkok offrent une excellente qualité de vie et sont dotés d'une vue magnifique, d'un niveau de sécurité élevé (service de sécurité 24 heures sur 24), d'une place de parking, de plusieurs piscines de qualité et d'un service comparable à celui des hôtels.
Dans le voisinage du Skytrain-Strecken, de nouveaux quartiers urbains, des centres commerciaux ultramodernes et des hôtels voient le jour. Grâce à cette évolution, le charme unique et relaxant de la Thaïlande est de plus en plus évident. Au cours de l'année à venir, de nouveaux tronçons du Skytrain moderne seront construits, ce qui permettra d'atteindre rapidement la mer et, à l'avenir, de relier Bangkok et la ville de Küstenstadt Pattaya.
Überprüfung durch das Land Department
Ausländische Investoren oder Besucher können Condominiums als Volleigentum erwerben. Der thailändische Condominium Act gestattet Ausländern, einschließlich ausländischen juristischen Personen, den Erwerb von Eigentumswohnun-gen. En outre, le consommateur reçoit automatiquement une indemnité de compensation, conformément aux dispositions du règlement de base. Der ausländische Erwerber erhält entsprechende Eigentumsurkunden (Land Title Deeds), deren Originale im zuständigen Land Department hinterlegt sind. Damit entspricht der Kauf im Wesentlichen dem Erwerb einer Eigentumswohnung in Deutschland.
Lorsque le document d'achat est modifié, que la première estimation est établie en fonction d'une erreur "hors plan", d'une remise en état ou d'un autre élément, il convient d'effectuer un examen approfondi (Due Diligence) des biens et des droits du vendeur par un avocat. L'enquête préalable à l'achat doit comprendre au moins une analyse de l'état des biens du département foncier, l'analyse du contrat de vente ainsi que l'analyse des modifications apportées par la loi (licence de copropriété, etc.). En outre, il faut tenir compte du fait que, conformément à la loi sur les condominiums, plus de 50 % de l'ensemble des biens immobiliers détenus par les citoyens thaïlandais sont détenus, et que les moyens nécessaires à l'obtention d'un logement à l'étranger doivent être transférés. Das Land Department überprüft das Vorliegen dieser Voraussetzungen von Amts wegen, bevor das Wohneigentum auf den Ausländer übertragen wird.
Si l'opération immobilière en Thaïlande est financée par des fonds privés, plusieurs moyens de sécurité peuvent être utilisés, comme l'hypothèque ou une vente avec droit de rachat. Die thailändische Mortgage zeichnet sich durch eine bessere Verkehrsfähigkeit aus als die Hypothek und ist damit mit der Grundschuld nach deutschem Recht vergleichbar.
Dabei lässt sich durch entsprechende Gestaltung des Sicherungsvertrages erreichen, dass bei der Zwangsvollstreckung in einer ersten Stufe zunächst deutsches Recht anwendbar und der Gerichtsstand hierfür in Deutschland ist.
Pour l'achat d'un bien immobilier, il est possible de recourir à des moyens de protection efficaces. Landerwerb per Private Company Limited Dabei sind die Investitionsmöglichkeiten in thailändische Immobilien keinesfalls nur auf Condominiums beschränkt, sondern erstrecken sich auch auf den Erwerb von Grundstücken, Villen und Hotels. Comme dans le cas de l'achat d'habitations privées, il faut tenir compte du fait que les exploitants, qui sont des personnes juridiques autrichiennes, n'ont normalement pas le droit d'habiter dans un pays. Dans la pratique täglichen en Thaïlande, de nombreux ressortissants étrangers déposent ce droit au nom de leurs partenaires thaïlandais. Cela n'est toutefois pas suffisant pour un investissement de grande envergure réalisé par deux pays différents : D'une part, le droit thaïlandais prévoit que, par l'intermédiaire d'un Strohmannes (Nominee), le droit des étrangers en vigueur doit être appliqué. D'autre part, il y a un risque que le partenaire thaïlandais ne soit pas en mesure d'assumer les responsabilités qui lui incombent. Cela ne signifie pas que l'investisseur étranger n'a pas le droit d'être un partenaire sûr. Plusieurs investisseurs ont opté pour une société privée thaïlandaise Limited, qui est comparable à la société allemande GmbH. Il est important de noter que le capital de la société thaïlandaise doit être réduit. Anders als beim simplen Erwerb im Namen des Thai-Partners erlaubt es das thailändische Gesellschaftsrecht jedoch, dass der Ausländer über eine entsprechende gesellschaftsrechtliche Gestaltung die Mehrheit der Stimmrechte hält sowie die überwiegende Berechtigung hinsichtlich Dividenden und Kapital. Wichtig ist hierbei, dass diese Rechte etwa im Rahmen einer "Preference Shares Structure" in den Gründungsurkunden der Gesellschaft verbürgt sind und nicht bloß durch die Abrede zwischen den Gesellschaftern. Außerdem ist sorgsam darauf zu achten, dass keine illegale Umgehungsstruktur vorliegt.
Les investisseurs professionnels australiens, qui investissent en grande partie dans le secteur des biens immobiliers, ne sont pas satisfaits de la solution décrite ci-dessus. Il est possible d'obtenir une structure de participation à double usage, dans laquelle une société de portefeuille détient le capital de la société qui investit dans le pays. Indem der ausländische Investor auch die Holdinggesellschaft kontrolliert, wird eine zusätzliche Sicherungsstufe geschaffen, die es erlaubt, einen sich abredewidrig verhaltenden Thai-Partner jederzeit auszubooten.
Holdinggesellschaft sichert langfristige Nutzung Alternativ zum Eigentumserwerb besteht die Möglichkeit, einen Pachtvertrags mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren (zweimal um weitere 30 Jahre verlängerbar) abzuschließen.
Ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von über zwei Jahren muss beim örtlichen Land Department eingetragen werden. Cette déclaration ne confère pas de droits supplémentaires au plaignant, mais lui permet de bénéficier d'une garantie pour la validité de la déclaration de pêche. Übrigens ist die Bezeichnung solcher langfristiger Pachtverträge in Anlehnung an angloamerikanisches Recht als "Leasehold" bei Developpern zu Werbezwecken beliebt, aber irreführend.
Steht auf Verpächterseite eine vom ausländischen Investor kontrollierte thailändische Gesellschaft oder sogar eine oben beschriebene Holding, ist auch eine langfristige Nutzung - auch über 30 Jahre hinaus - "wasserdicht" abgesichert. Übrigens ist dem Ausländer nur der Landerwerb nicht gestattet, der Erwerb von Häusern durchaus. La propriété d'un bien immobilier, conformément au code civil et commercial, n'est pas non plus une propriété foncière, sur laquelle elle s'étend. Jedoch kann durch Eintragung eines sogenannten Superficies eine Trennung von Eigentum am Gebäude und Eigentum am Grund herbeigeführt werden. Daneben kennt der Civil and Commercial Code noch weitere dingliche Nutzungsrechte. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein ausländischer Investor, der ein Grundstück über eine von ihm kontrollierte Holdinggesellschaft erwirbt und zusätzlich Eigentümer des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes ist, größtmögliche Investitionssicherheit erhält. Die thailändische Regierung bemüht sich trotz der geltenden rechtlichen Beschränkungen darum, ausländische Kapitalgeber anzulocken, und zeichnet sich hierin durch Kontinuität aus. Pour certaines structures, il est possible de bénéficier de la protection de l'environnement, à condition que celles-ci ne soient pas des structures d'exploitation illégales. L'acquisition directe d'une maison d'habitation (ainsi que d'un logement au rez-de-chaussée) n'est pas autorisée pour l'investisseur étranger :
