Aspects juridiques de la location d'un logement en copropriété sur AirBnB en Thaïlande
Les organismes d'État de Phuket ont récemment averti les propriétaires de condominiums que la location quotidienne d'un logement en copropriété par le biais d'AirBnB pouvait constituer une violation de la loi sur les hôtels. En outre, l'impôt sur les terrains et les maisons et l'impôt sur le revenu des personnes physiques sont rarement payés sur ces revenus de location (voire sur tout revenu de location). Comme si cela ne suffisait pas, la location quotidienne peut, dans certains cas, être considérée comme une activité commerciale et, par conséquent, violer la loi sur la copropriété, qui interdit les activités commerciales, et, dans le cas des étrangers, la loi sur les entreprises étrangères.
D'un point de vue politique, AirBnB a été critiqué pour diverses raisons dans de nombreuses juridictions à travers le monde : la location à court terme aux touristes est considérée comme une utilisation abusive de l'espace locatif limité et prive les habitants locaux d'appartements abordables, elle est considérée comme une concurrence déloyale pour les opérateurs hôteliers qui doivent se conformer à de nombreuses exigences et payer des taxes, et revient à contourner les réglementations de protection des consommateurs.
Les locataires d'AirBnB pourraient ne pas bénéficier du niveau de sécurité qu'ils peuvent attendre d'un hôtel en cas d'accident ou de litige avec le propriétaire. Par exemple, en vertu des sections 674 à 679 du code civil et commercial thaïlandais (CCC), un hôtel est responsable de toute perte ou de tout dommage subi par ses clients, même si cette perte ou ce dommage a été causé par des étrangers, et il n'est pas certain que les tribunaux thaïlandais appliqueraient ces sections dans le cas où un logement en copropriété est loué.
Enfin, les autres copropriétaires estiment souvent que les arrivées fréquentes de nouveaux locataires AirBnB affectent négativement la qualité de vie dans la copropriété à bien des égards.
Les défenseurs d'AirBnB répondent qu'AirBnB est une histoire à succès. Elle a été désignée comme l'une des start-ups les plus valorisées au monde, avec une valeur de 30 milliards USD. Elle offre un hébergement abordable aux voyageurs à petit budget et contribue à la croissance des économies locales. Elle est même de plus en plus populaire auprès des voyageurs d'affaires qui souhaitent se rendre sur place. Elle joue également un rôle de plus en plus important dans le secteur de l'hôtellerie en Thaïlande, notamment à Bangkok et à Phuket, et même si elle est considérée comme illégale par certains, la loi est rarement appliquée par les autorités de l'État. Cependant, tous ces arguments sont factuels et ne disent rien sur la légalité du succès d'AirBnB en Thaïlande. Existe-t-il des arguments juridiques pouvant être cités pour défendre la location à court terme devenue si populaire grâce à AirBnB ? Et dans quels cas exactement la location d'un condominium est-elle illégale en Thaïlande ?
La disposition légale la plus fondamentale dans ce contexte est l'article 1336 du CCC qui prévoit que dans les limites de la loi, le propriétaire d'un bien a le droit d'utiliser ce bien et a droit à ses fruits. En ce qui concerne la copropriété, l'article 1360 du CCC stipule que chaque copropriétaire a le droit d'utiliser le bien dans la mesure où cet usage n'est pas incompatible avec les droits des autres copropriétaires.
Quelles sont les "limites de la loi" et les limites découlant des droits des autres copropriétaires lorsqu'il s'agit de locations journalières dans des condominiums ? Veuillez noter que nous n'avons pas pu trouver de décision judiciaire antérieure qui clarifierait les questions abordées ci-dessous. Nous ne pouvons donc que rappeler le cadre légal.
1. Limites en vertu de la Loi sur les condominiums
Malheureusement, la loi sur les condominiums fournit relativement peu de précisions sur ce que cela signifie pour les droits et obligations des copropriétaires d'un condominium en ce qui concerne leurs relations les uns envers les autres. Elle contient néanmoins des dispositions concernant la gestion, le règlement de copropriété, la copropriété juridique, les assemblées générales des copropriétaires et les résolutions.
Et selon la section 17/7, aucun commerce ne peut être effectué dans un immeuble en copropriété, sauf dans la zone commerciale spécifiée au paragraphe 1. Conformément à la section 65, quiconque enfreint la section 17/1 est passible d'une amende maximale de 50 000 bahts et le contrevenant est en outre passible d'une amende quotidienne maximale de 5 000 bahts pendant toute la durée de l'infraction ou du non-respect de ces dispositions.
2. Limites de la loi sur les hôtels
La loi sur les hôtels exige l'obtention d'une licence spéciale pour l'exploitation d'un hôtel. Pour l'exploitation d'un hôtel sans licence, la loi sur les hôtels prévoit une peine d'emprisonnement d'un an au maximum ou une amende de 20 000 bahts au maximum, ou les deux, et une amende de 10 000 bahts au maximum pour chaque jour d'infraction.
La loi sur l'hôtellerie définit l'hôtel comme un lieu établi à des fins professionnelles offrant une résidence temporaire contre rémunération, mais selon la section 4 (b), elle exclut les lieux qui sont loués sur une base mensuelle.
C'est une bonne nouvelle pour tous les propriétaires de condominiums, car cela signifie qu'ils peuvent louer leur logement sur une base mensuelle sans avoir à se soucier d'une licence hôtelière. La loi sur les hôtels pourrait encore s'appliquer aux propriétaires de condominiums qui louent leur logement à la journée, généralement en utilisant AirBnB qui a facilité la location à court terme pour tout le monde, permettant à tout propriétaire de condominiums d'exploiter son propre petit "hôtel".
Le règlement ministériel de la loi sur les hôtels de 2005 contient une exemption pour certains lieux, ce qui a donné lieu à une discussion passionnée sur la question de savoir si ces exemptions de la loi sur les hôtels s'appliquent également aux propriétaires de condominiums louant leurs lieux à court terme :
"Tout local résidentiel ouvert au public à des fins de location, ne comportant pas plus de 4 chambres à tous les étages, que ce soit dans un seul ou dans plusieurs bâtiments, et ayant une capacité de service totale de 20 personnes, exploité comme une petite entreprise qui fournit une source de revenu supplémentaire aux propriétaires" est exempté de la loi sur les hôtels. Les propriétaires de ces locaux sont également tenus de se présenter au registre des hôtels, mais n'ont pas besoin d'une licence d'hôtel et ne doivent pas se conformer à toutes les exigences applicables aux hôtels.
La question controversée est la suivante : les "locaux d'habitation" se réfèrent-ils à chaque unité de copropriété ou à l'ensemble de la copropriété, c'est-à-dire au bâtiment entier ? Pour autant que nous sachions, cette question juridique n'a pas encore été clarifiée par une décision de justice.
3. Un condominium peut-il demander une licence d'hôtel ?
Si un condominium est destiné à être loué à la journée comme sur AirBnB, on peut envisager de demander une licence d'hôtel afin de légaliser ce "condotel".
C'est possible en théorie, mais les exigences pour obtenir une licence d'hôtel sont considérables. Pour être éligible, l'hôtel doit non seulement avoir un directeur d'hôtel qualifié, mais aussi se conformer à la loi sur le contrôle de la construction et avoir un permis de construire et un certificat d'utilisation qui doivent indiquer que le bâtiment peut être utilisé comme hôtel. Si le certificat de construction et le certificat d'utilisation ne couvrent pas cette utilisation, ces permis peuvent être modifiés, si le bâtiment existant satisfait aux exigences en matière d'incendie et de sécurité pour les hôtels, qui sont plus élevées que pour les condominiums.
4. Quels impôts sont prélevés sur les revenus locatifs
En vertu de la législation fiscale thaïlandaise, les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le logement et les biens fonciers au taux de 12,5 % et à l'impôt sur le revenu des personnes physiques à des taux progressifs (taux de retenue à la source de 5 % ou de 15 % si le loyer est transféré à l'étranger, sauf si un accord de double imposition en dispose autrement). L'impôt sur le logement et les terres peut normalement être déduit du revenu imposable de l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
5. Recours juridique contre les copropriétaires qui louent à la journée ?
Cette question a été soulevée par certains copropriétaires qui estiment que la location à la journée les empêche de profiter des parties communes d'un immeuble en copropriété pour diverses raisons.
Le code civil et commercial thaïlandais contient des dispositions qui protègent le copropriétaire contre les perturbations et les dommages excessifs. Le copropriétaire concerné peut poursuivre son voisin locataire dans un procès civil pour obtenir des dommages et intérêts ou une injonction.
Mais qu'en est-il si le trouble n'atteint pas le seuil de trouble et de dommage causé par la mise en location qui doit être prouvé et doit être suffisamment important ? Le copropriétaire mécontent des allées et venues des locataires AirBnB a-t-il des droits ?
Supposons que la location sur AirBnB viole effectivement la loi hôtelière, le copropriétaire peut-il invoquer la loi hôtelière et en tirer des droits individuels ? Il peut certainement porter une violation à l'attention des autorités compétentes et espérer qu'elles appliquent la loi sur l'hôtellerie ; mais une plainte pour violation de la loi sur l'hôtellerie déposée par un copropriétaire mécontent ne sera probablement pas jugée recevable par un tribunal. En revanche, une plainte pourrait être recevable pour violation d'obligations contractuelles ou du règlement de copropriété.
Par conséquent, notre recommandation aux copropriétaires et aux copropriétés juridiques qui n'apprécient pas AirBnB serait de rédiger et d'approuver des règlements qui interdisent la location d'unités sur une base quotidienne, ou de chercher à concilier l'intérêt de la location d'un bien et l'intérêt des voisins qui désapprouvent cette location. Les règlements de copropriété, les contrats de vente et d'achat et les contrats de location de biens peuvent être rédigés à cet effet et seront contraignants pour toutes les parties.
Enfin, sur la base d'une résolution des copropriétaires, le condominium juridique peut prendre des mesures pour faire appliquer cette résolution et, conformément à l'article 39 de la loi sur les condominiums, le condominium juridique peut exercer le droit de copropriétaire couvrant tous les biens communs en les défendant contre des personnes extérieures ou en exigeant la restitution des biens au profit de tous les copropriétaires. Les mesures appropriées ne porteraient pas atteinte aux droits de propriété des copropriétaires qui se sont soumis au règlement de copropriété. Les mesures précises que le condominium juridique peut prendre pour faire appliquer le règlement de copropriété doivent être décidées par les tribunaux au cas par cas.
Phorn Patimon, associée principale chez Juslaws & Consult
Christian Moser, Senior Associate chez Juslaws & Consult
