Le droit immobilier en Thaïlande se situe à la croisée de deux forces contradictoires : d'une part, une volonté constitutionnelle de maintenir la propriété foncière entre les mains des Thaïlandais et, d'autre part, un cadre législatif clair qui ouvre aux étrangers des voies légales bien définies pour investir, occuper et transmettre des biens immobiliers. Pour toute personne envisageant d'acheter un appartement en copropriété, de louer une villa, d'obtenir un droit d'usufruit sur une maison familiale ou de détenir un actif hôtelier, la position la plus sûre est celle qui s'appuie directement sur le texte du Code foncier, de la Loi sur la copropriété et du Code civil et commercial, plutôt que sur des rumeurs ou des arguments de vente répétés.
Ce guide explique, en termes concrets, ce que les étrangers peuvent et ne peuvent pas faire en vertu du droit immobilier thaïlandais, comment le Département foncier traite concrètement un transfert de propriété, quels sont les coûts associés à chaque type de structure de propriété, et où se situent les risques juridiques les plus importants. Tout au long de cet ouvrage, les références juridiques renvoient aux textes législatifs de base, aux règlements ministériels pertinents et à un arrêt récent de la Cour suprême qui a redéfini la manière dont les baux à long terme doivent désormais être rédigés.
Le cadre juridique régissant la propriété immobilière en Thaïlande
Le droit immobilier thaïlandais n'est pas codifié dans un seul texte législatif. Les règles qui déterminent qui peut posséder quoi, pendant combien de temps et à quelles conditions sont réparties dans plusieurs textes législatifs, chacun relevant d'une autorité compétente distincte.
La loi sur le code foncier de l'an 2497 de l'ère bouddhiste (1954), telle que modifiée, est la principale loi régissant la propriété foncière ; elle est appliquée par le Département des terres, qui relève du ministère de l'Intérieur. Le Code civil et commercial (CCC) régit les baux immobiliers dans ses articles 537 à 571 et crée les droits réels enregistrables d’usufruit, de superficie, d’habitation et de servitude dans ses articles 1402 à 1434. La loi sur la copropriété B.E. 2522 (1979), telle que modifiée, établit un régime distinct pour la propriété en copropriété des appartements. La loi sur les entreprises étrangères B.E. 2542 (1999) restreint certaines activités commerciales et, parallèlement au Code foncier, interdit le recours à des prête-noms thaïlandais pour contourner les limites de propriété étrangère. Enfin, la loi sur l’impôt foncier et immobilier de l’an 2562 (2019) a instauré un impôt foncier annuel récurrent qui a remplacé l’ancien impôt sur les maisons et les terrains ainsi que l’impôt de développement local.
Au sommet de la hiérarchie juridique se trouve la Constitution du Royaume de Thaïlande, qui consacre le rôle de l'État dans la réglementation des terres et des ressources naturelles ; en dessous figurent les règlements ministériels, les circulaires administratives et les décisions de la Cour suprême, qui déterminent souvent la manière dont ces règles sont appliquées dans la pratique.
Les étrangers peuvent-ils posséder des terrains en Thaïlande ?
Le principe de base du droit foncier thaïlandais est simple. L'article 86 du Code foncier interdit aux étrangers d'acquérir des terrains, sauf si un traité spécifique leur en accorde le droit. Le dernier traité de réciprocité de la Thaïlande autorisant la propriété foncière étrangère a pris fin en 1970 ; par conséquent, bien que cette voie conventionnelle figure toujours dans la législation, elle n'a plus aucune incidence pratique. La règle générale est donc qu'un étranger ne peut pas faire enregistrer la pleine propriété d'un terrain à son nom.
Le Code foncier prévoit un nombre restreint d'exceptions, chacune étant soumise à des conditions strictes.
Acquisition de terrains grâce à un investissement de 40 millions de bahts (article 96 bis)
L'article 96 bis, introduit par la loi portant modification du Code foncier (n° 8) de l'an 2542 (1999), autorise un étranger à acquérir jusqu'à un rai (1 600 mètres carrés) de terrain à des fins résidentielles, sous réserve de quatre conditions essentielles :
- Le demandeur a apporté en Thaïlande et investi au moins 40 millions de bahts dans les actifs spécifiés par l'arrêté ministériel, qui comprennent des obligations d'État thaïlandaises, des obligations de la Banque de Thaïlande, des fonds communs de placement et des investissements dans des activités encouragées par le BOI.
- L'investissement doit être conservé pendant au moins cinq ans.
- Le terrain doit être situé dans une zone résidentielle à Bangkok, à Pattaya ou dans une agglomération.
- L'autorisation doit être accordée par le ministre de l'Intérieur au cas par cas.
Même lorsqu'il est accordé, ce droit n'est pas transmissible par héritage. Au décès du propriétaire, l'héritier doit céder le terrain dans un délai déterminé, à moins qu'il ne remplisse lui-même les conditions requises. Dans la pratique, la formule des 40 millions de bahts reste peu utilisée.
Terrains détenus par les conjoints étrangers de ressortissants thaïlandais
Un ressortissant thaïlandais marié à un étranger peut acquérir un terrain à son nom seul, à condition que les deux époux signent une déclaration commune auprès du Département foncier confirmant que les fonds utilisés constituent le patrimoine personnel de l'époux thaïlandais et non un bien matrimonial commun. Cette déclaration est exigée par la réglementation du Département foncier et protège le droit de propriété propre de l'époux thaïlandais en vertu de l'article 1471 du Code civil et commercial.
Terrains acquis en vertu des lois sur la promotion des investissements
Les entreprises bénéficiant d'un soutien du BOI, l'Autorité des zones industrielles de Thaïlande (IEAT) et certaines zones réglementées peuvent être autorisées à détenir des terrains pour l'exploitation de l'activité bénéficiant de ce soutien. Ces droits sont liés à ce soutien, expirent à la fin de celui-ci et ne donnent pas lieu à un titre de propriété résidentielle à titre personnel pour les actionnaires étrangers.
L'acquisition d'un appartement en copropriété par des étrangers
La loi sur la copropriété offre la seule voie d'accès à la propriété foncière systématiquement accessible aux particuliers étrangers. Un logement en copropriété (un appartement en copropriété) est assorti de son propre titre de propriété et peut être enregistré au nom d'un étranger remplissant les conditions requises, sous réserve du respect d'un quota applicable à l'ensemble de l'immeuble.
Le quota de 49 % réservé aux étrangers
En vertu de l'article 19 bis de la loi sur la copropriété, la surface totale de tous les logements d'une même personne morale de copropriété détenue par des étrangers ne peut dépasser 49 % de la surface totale vendable. Les 51 % restants doivent être détenus par des ressortissants thaïlandais ou par des personnes morales thaïlandaises répondant aux critères d'éligibilité prévus par la loi. Le respect de ce quota est contrôlé par la personne morale de copropriété et vérifié par le Département du cadastre avant chaque enregistrement de transfert.
Si le quota réservé aux étrangers dans un immeuble est épuisé, un acheteur étranger ne peut pas enregistrer la pleine propriété et doit soit attendre qu'un propriétaire thaïlandais vende son bien à un acheteur étranger (ce qui ne libère pas de nouveau quota), soit chercher un autre immeuble, soit envisager un bail à long terme enregistré pour le logement.
Admissibilité en vertu de l'article 19
L'article 19 de la loi sur la copropriété définit les personnes pouvant être considérées comme des propriétaires étrangers. Ces cinq catégories comprennent les étrangers titulaires d'un permis de séjour permanent en Thaïlande, les étrangers admis en vertu de la loi sur la promotion des investissements, les personnes morales considérées comme étrangères au sens du Code foncier mais bénéficiant néanmoins d'un régime favorable en vertu des lois sur l'investissement, les personnes morales constituées à l'étranger et bénéficiant d'un régime favorable accordé par le BOI, ainsi que la catégorie la plus courante, à savoir les étrangers ou les personnes morales étrangères ayant introduit des fonds en Thaïlande par les voies bancaires officielles sous forme de devises étrangères.
Le formulaire de transaction de change (FETF)
Pour la plupart des acheteurs particuliers, les conditions d'éligibilité découlent de l'article 19(5). Le montant total du prix d'achat doit être viré en Thaïlande en devises étrangères et converti en bahts thaïlandais sur le territoire thaïlandais. La banque thaïlandaise destinataire émet un formulaire de transaction de change (FETF, anciennement Thor Tor 3) dans lequel sont consignés le virement entrant, la devise d'origine, la conversion en bahts et l'objet déclaré (« pour l'achat d'un appartement »). Pour tout virement entrant d’un montant de 50 000 USD ou équivalent et au-delà, le formulaire FETF est obligatoire et doit être déclaré à la Banque de Thaïlande. Le Département des terres n’enregistrera pas le transfert relevant du quota étranger sans le formulaire FETF.
Héritage d'un appartement en copropriété
Un héritier étranger qui hérite d'un appartement en copropriété d'un ancien propriétaire se trouve confronté à deux possibilités en vertu de l'article 19, paragraphe 7. Si l'héritier remplit de manière indépendante l'une des conditions d'éligibilité prévues à l'article 19, le logement peut être enregistré à son nom dans le cadre du quota réservé aux étrangers. Si l'héritier ne remplit pas ces conditions, la loi lui impose de notifier le fait au fonctionnaire compétent dans les 60 jours suivant l'acquisition de la propriété et de céder le logement dans un délai d'un an. À défaut, le directeur général du Département des terres est habilité à céder le logement au nom de l'héritier.
Baux à long terme portant sur des terrains ou des biens immobiliers
Lorsqu'un étranger ne peut acquérir un bien immobilier en pleine propriété, le bail à long terme enregistré constitue la solution juridique la plus couramment utilisée.
La peine maximale prévue par la loi, fixée à 30 ans
L'article 540 du Code civil et commercial dispose que la durée d'un bail immobilier ne peut excéder trente ans et que toute durée supérieure est automatiquement ramenée à trente ans. En vertu de l'article 538, un bail immobilier d'une durée supérieure à trois ans doit être établi par écrit et enregistré auprès du Service du cadastre; à défaut, il n'est opposable que pour une durée de trois ans, quelles que soient les dispositions convenues par les parties.
Location de biens immobiliers à des fins commerciales et industrielles
La loi sur la location de biens immobiliers à des fins commerciales et industrielles de l'an 2542 du calendrier bouddhiste (1999) autorise des baux commerciaux et industriels d'une durée maximale de 50 ans, renouvelables pour une période supplémentaire de 50 ans. Cette loi s'applique uniquement aux baux enregistrés en vertu de celle-ci et destinés à un usage commercial ou industriel réel ; les règlements applicables imposent une taille minimale pour les projets ainsi que l'autorisation du Département des terres. Il ne s'agit pas d'un dispositif destiné au secteur résidentiel.
La fin du modèle de bail « 30+30+30 »
Pendant de nombreuses années, le marché immobilier s'est appuyé sur des contrats de bail combinant une durée initiale de 30 ans et deux renouvellements de 30 ans prépayés et pré-signés, présentés aux acheteurs étrangers comme un bail de 90 ans. Dans son arrêt n° 4655/2566 (mars 2025), la Cour suprême a estimé que les clauses de renouvellement automatique convenues à l’avance ne constituent que des promesses contractuelles personnelles. Elles ne lient pas le terrain, ne lient aucun propriétaire ultérieur du terrain et ne peuvent être opposées à des tiers en tant que droit réel. Concrètement, cela signifie que :
- Un bail enregistré a une durée maximale exécutoire de 30 ans.
- Tout « renouvellement » constitue un nouveau contrat, qui nécessite le consentement du propriétaire enregistré au moment du renouvellement.
- Une prime de renouvellement payée d'avance n'est pas protégée en cas de cession ou de transmission successorale du terrain.
Les acquéreurs étrangers devraient désormais considérer tout bail de 30 ans comme un droit d'une durée de 30 ans, et non de 90 ans. Parmi les techniques de rédaction qui renforcent véritablement la position de l'acquéreur, on peut citer l'enregistrement d'un droit de superficie sur le bâtiment, les options d'achat réciproques liées à la solvabilité de la succession d'une contrepartie thaïlandaise, ainsi que la structuration de la transaction de manière à ce que le bâtiment (qui peut être détenu par un étranger) soit détenu séparément du terrain.
Usufruit, superficie et droit d'habitation
Au-delà de la propriété et du bail, le Code civil et commercial prévoit trois droits réels personnels qui peuvent être inscrits au cadastre et faire l'objet d'une exécution forcée même après le transfert du terrain.
Usufruit (articles 1417 à 1428)
L'usufruit confère à son titulaire le droit de posséder, d'utiliser, de jouir, de gérer et de percevoir les fruits d'un bien immobilier appartenant à autrui. L'usufruitier peut louer le bien à un tiers (pendant la durée de l'usufruit), y résider ou en tirer des revenus, mais il ne peut pas vendre le terrain sous-jacent. Un usufruit peut être concédé pour une durée déterminée allant jusqu’à 30 ans ou pour toute la durée de vie de l’usufruitier. Ce droit est inscrit au cadastre en regard du titre de propriété et subsiste en cas de transfert de propriété.
Superficies (articles 1410 à 1416)
Le droit de superficie confère à son titulaire le droit de posséder des bâtiments, des constructions ou des plantations sur un terrain appartenant à un tiers. Il s'agit du dispositif juridique le plus couramment utilisé par les étrangers qui achètent ou construisent une maison sur un terrain détenu par un conjoint thaïlandais ou une société thaïlandaise ; l'étranger fait enregistrer le bâtiment à son nom, tandis que le terrain reste au nom du propriétaire thaïlandais. Un droit de superficie peut être accordé pour une durée déterminée allant jusqu'à 30 ans, pour la durée de vie du propriétaire ou pour la durée de vie du titulaire du droit de superficie, selon ce qui est convenu.
Logement (articles 1402 à 1409)
Le droit d'habitation permet à une personne de résider gratuitement dans le logement d'une autre personne. Il s'agit d'un droit personnel et incessible qui prend fin au décès de son titulaire. Il est le plus souvent utilisé dans le cadre d'arrangements familiaux, notamment pour régler les conditions de logement après un divorce, plutôt que dans le cadre d'un contrat commercial.
Comparaison des principales structures de propriété pour les étrangers
| Structure | Durée maximale | Enregistrable | Transférable | Utilisation courante |
|---|---|---|---|---|
| Propriété en copropriété | Perpétuel | Oui (équivalent du chanote) | Oui, dans la limite du quota de 49 % | Résidence principale, investissement |
| Bail enregistré | 30 ans pour les bâtiments résidentiels, jusqu'à 50+50 ans pour les bâtiments commerciaux | Oui | Uniquement avec l'accord du propriétaire | Terrain pour villa, copropriété où le quota est atteint |
| Usufruit | 30 ans ou à vie | Oui | À titre personnel, non cessible | Accord entre conjoints, résidence familiale |
| Superficie | 30 ans ou à vie | Oui | Oui (sous réserve de certaines conditions) | Propriété immobilière sur des terrains appartenant à des Thaïlandais |
| Logement | À vie | Oui | À titre personnel, non transférable | Conditions de vie en famille |
Détenir des biens immobiliers par l'intermédiaire d'une société thaïlandaise : le piège du prête-nom
L'un des mythes les plus tenaces dans le secteur immobilier thaïlandais est qu'un étranger peut légalement acheter un terrain en créant une société thaïlandaise dont les actionnaires thaïlandais détiennent 51 % des parts, tandis que l'étranger contrôle la société grâce à des droits de vote préférentiels ou à des accords parallèles. Cette structure est illégale lorsque les actionnaires thaïlandais agissent en tant que prête-noms pour le compte de l'étranger.
La combinaison de l'article 113 du Code foncier et de l'article 35 de la Loi sur les entreprises étrangères vise à lutter contre l'utilisation de ressortissants ou de personnes morales thaïlandais comme prête-noms afin de permettre à un étranger de contourner les limites légales en matière de propriété. Lorsqu'un ressortissant thaïlandais détient un terrain en tant que mandataire ou prête-nom pour le compte d'un étranger, la loi considère que ce terrain appartient à l'étranger et ordonne sa cession en vertu de l'article 94 du Code foncier. La sanction pénale prévue par la loi sur les entreprises étrangères pour les montages de prête-nom est une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à trois ans et une amende de 100 000 à 1 million de bahts, assortie d'une amende journalière jusqu'à ce que la situation soit régularisée.
Depuis 2024, le Département du développement des entreprises (DBD) et le Département des enquêtes spéciales (DSI) ont renforcé leurs mesures de contrôle. La transaction foncière elle-même peut être annulée, la société radiée du registre du commerce, et les administrateurs ainsi que les actionnaires prête-noms thaïlandais poursuivis en justice. Les véritables sociétés à majorité thaïlandaise, dont les actionnaires thaïlandais détiennent une participation substantielle et qui exercent une activité réelle, ne sont pas visées par ces enquêtes ; la cible est la structure dans laquelle un étranger contrôle une société uniquement pour détenir des terrains à usage résidentiel ou récréatif.
Pour une analyse plus approfondie de l'application de la législation relative aux prête-noms et de la manière de structurer une participation majoritaire conforme à la réglementation thaïlandaise, veuillez consulter notre guide complémentaire intitulé « Les actionnaires prête-noms en Thaïlande et comment rester en conformité ».
Titres de propriété : ce que vous achetez réellement
Toutes les parcelles de « terrain » en Thaïlande n'ont pas le même statut juridique. Avant de signer quoi que ce soit, il convient de vérifier le titre de propriété par rapport aux registres du Service foncier.
| Document | Nom thaï | Droits cédés | Convient aux investissements liés à l'étranger |
|---|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4 Jor) | lotissement | Propriété en pleine propriété avec des limites délimitées par un relevé GPS | Oui (seul document entièrement adapté) |
| Ni ici, ni là-bas | 3e année du secondaire | Certificat d'utilisation confirmé, relevé aérien | C'est acceptable, cela peut être amélioré pour passer à Chanote |
| Ni Sor 3 | n.s. 3 | Certificat d'occupation, sans relevé topographique précis | Attention, les litiges fonciers sont fréquents |
| Sor Kor 1 | n° 1 | Réclamation fondée uniquement sur la possession | Non |
| Par Bor Tor 5 | P.B.T. 5 | Reçu de paiement d'impôt, sans droit de propriété | Non |
La procédure d'achat au service du cadastre
L'achat d'un bien immobilier en Thaïlande s'achève à l'agence du Service foncier où le titre de propriété est enregistré. La procédure suit généralement les étapes ci-dessous.
- Vérification juridique du titre de propriété, de la capacité juridique du vendeur, des charges grevant le bien, de la part étrangère au sein de la personne morale de la copropriété, des permis d'urbanisme, des restrictions environnementales et de tout litige en cours. Le Service foncier délivre, sur demande, un rapport officiel de recherche de titre.
- Contrat de réservation assorti d'un acompte remboursable ou partiellement remboursable, sous réserve des résultats de la vérification préalable.
- Contrat de vente assorti de conditions suspensives (titre de propriété libre de toute charge, disponibilité du quota pour les étrangers, justificatif de la taxe sur les transferts de fonds) et répartition claire des frais de transfert, des taxes et du droit de timbre.
- Virement entrant effectué par l'intermédiaire d'une banque agréée en Thaïlande, en devises étrangères, converti en bahts en Thaïlande, accompagné d'un formulaire FETF pour les montants égaux ou supérieurs à 50 000 USD par virement.
- Enregistrement auprès du Service foncier, effectué en personne (ou par un mandataire dûment habilité muni d'une procuration certifiée par un notaire). L'agent du Service foncier vérifie l'identité, le FETF le cas échéant, le contrat de vente, le titre de propriété, la lettre relative au quota étranger émanant de la personne morale, et perçoit l'ensemble des droits et taxes administratifs.
- Délivrance du nouveau titre de propriété au nom de l'acheteur, ou inscription du bail, de l'usufruit ou de la superficie au verso du titre.
Pour l'achat simple d'un appartement en copropriété, l'enregistrement s'effectue généralement en une seule journée au Service foncier, à condition que tous les documents soient en règle. Les transactions complexes impliquant un acquéreur corporatif, une promotion du BOI ou une autorisation environnementale peuvent prendre plusieurs mois.
Frais administratifs et taxes liés aux transferts de propriété
Les droits de mutation sont calculés sur la valeur la plus élevée entre la valeur d'expertise officielle (l'évaluation du ministère des Finances) et le prix du contrat, sauf disposition contraire de la loi. Les taux standard sont indiqués ci-dessous.
| Frais | Tarif standard | Débiteur légal | Remarques |
|---|---|---|---|
| Frais de transfert | 2 % de la valeur estimée | Généralement réparti à parts égales (50/50) conformément au contrat | Taux réduits pour l'achat d'une résidence principale au nom d'un ressortissant thaïlandais éligible, dans le cadre de la mesure incitative actuelle du gouvernement |
| Taxe professionnelle spécifique (TPS) | 3,3 % (3 % + 10 % de surtaxe locale) de la valeur déclarée ou de la valeur estimée, le montant le plus élevé étant retenu | Vendeur | Cette disposition s'applique si le vendeur est propriétaire du bien depuis moins de 5 ans et n'est pas inscrit au registre foncier (Tabien Baan) depuis au moins un an |
| Droit de timbre | 0,5 % de la valeur déclarée | Vendeur | S'applique uniquement si le SBT ne s'applique pas |
| Retenue à la source | Particuliers : barème progressif ; Entreprises : 1 % de la valeur déclarée ou de la valeur estimée, le montant le plus élevé étant retenu | Vendeur | Déductible de l'impôt sur le revenu du vendeur |
| Frais d'enregistrement du contrat de location | 1 % du loyer total pour la durée du bail + 0,1 % de droit de timbre | Généralement en location ou en colocation | Obligatoire pour les baux d'une durée supérieure à 3 ans |
| Frais d'enregistrement d'hypothèque | 1 % du montant garanti, dans la limite de 200 000 THB | Emprunteur | Privilège du créancier sur le titre de propriété |
Le gouvernement a, de manière renouvelable, réduit les frais de transfert et les frais hypothécaires pour les achats de résidence principale éligibles effectués par des ressortissants thaïlandais, dans la limite de certains plafonds de prix ; les étrangers ne peuvent généralement pas bénéficier de ces mesures promotionnelles. Vous pouvez vérifier les taux en vigueur et les réductions actuellement applicables auprès du Département du cadastre ou auprès de notre équipe.
Taxe foncière annuelle
La loi sur l'impôt foncier et immobilier de l'an 2562 (2019) a remplacé l'ancien impôt sur les maisons et les terrains. Elle est gérée par l'administration locale compétente (l'Administration métropolitaine de Bangkok, l'Administration municipale de Pattaya, ou l'administration communale ou de sous-district concernée). Les avis d'imposition sont généralement émis en février et l'impôt est exigible au plus tard le 30 avril de chaque année ; il peut être réglé en une seule fois ou en trois versements au maximum.
La loi fixe des plafonds légaux par catégorie d'utilisation, le taux effectivement appliqué étant fixé par décret royal. Ces plafonds sont les suivants :
- Utilisation agricole: 0,15 % au maximum
- Usage résidentiel: 0,30 % au maximum
- Autres utilisations (commerciales, industrielles): 1,20 % au maximum
- Terrains vacants ou inutilisés: 1,20 % maximum, ce taux augmentant tous les trois ans jusqu'à 3 % si le terrain reste inutilisé
Pour un ressortissant thaïlandais qui est propriétaire à la fois du terrain et du bâtiment servant de résidence principale et dont le nom figure dans le « Tabien Baan », les 50 premiers millions de bahts de la valeur imposable combinée sont exonérés. Pour un propriétaire du bâtiment utilisé uniquement comme résidence principale (généralement un occupant d'un appartement dont le nom figure dans le registre du bâtiment), l'exonération s'élève à 10 millions de bahts. Les propriétaires étrangers peuvent bénéficier des taux réduits appliqués, mais ne peuvent généralement pas prétendre à l'exonération liée à la résidence, car l'enregistrement au Tabien Baan est normalement un document réservé aux ressortissants thaïlandais.
Les pièges à éviter lors de la rédaction d'un contrat pour les acheteurs étrangers
Plusieurs problèmes récurrents donnent lieu à des litiges coûteux ou à des refus d'enregistrement auprès du Service foncier. Les plus courants sont les « lettres d'accompagnement » non enregistrées promettant des renouvellements de bail sans valeur, les contrats rédigés en deux langues dont la version thaïlandaise est en contradiction avec la version anglaise (la version thaïlandaise prévalant généralement devant un tribunal thaïlandais), les quotas étrangers non vérifiés pour les copropriétés entraînant un achat bloqué, le versement du prix d’achat sur un compte personnel thaïlandais plutôt que sur un compte séquestre réglementé ou le compte client d’un avocat, et les blocs de signature non conformes aux règles thaïlandaises relatives aux personnes morales (pouvoir de signature d’un seul administrateur ou de deux administrateurs selon l’affidavit de la société).
Chacun de ces points peut être réglé grâce à un examen juridique préalable à la signature et à la négociation d'un contrat de vente d'actions (SPA) correctement rédigé, dont les conditions suspensives sont subordonnées à la présentation de pièces justificatives (une attestation de quota étrangère délivrée par la personne morale, une attestation de recherche de titre délivrée par le service foncier datant de moins de 30 jours, et un FETF complet avant l'enregistrement du transfert).
Planification successorale pour les biens immobiliers thaïlandais détenus par des étrangers
Les biens immobiliers thaïlandais sont régis par le droit successoral thaïlandais, en tant que biens immobiliers situés sur le territoire du Royaume. Un testament étranger peut être reconnu en vertu des articles 1623 et suivants du Code civil et commercial s’il satisfait aux exigences formelles prévues soit par la législation du pays dont le testateur est ressortissant, soit par la législation thaïlandaise ; toutefois, un testament rédigé en thaï et signé devant deux témoins en Thaïlande simplifie considérablement la procédure d’homologation. Le testament thaïlandais doit :
- Identifiez chaque bien immobilier en Thaïlande à l'aide du numéro du titre de propriété, du numéro de parcelle et de l'amphur, ou à l'aide du numéro d'unité de copropriété et du numéro d'enregistrement de la personne morale
- Attribuer le logement en copropriété soumis au quota étranger à un héritier étranger ou thaïlandais (en tenant compte des implications de l'article 19, paragraphe 7, évoquées ci-dessus)
- Remédier à la transférabilité limitée des droits d'usufruit, d'habitation et de bail personnel, qui s'éteignent au décès
- Désigner un exécuteur testamentaire résidant en Thaïlande et habilité à déposer la demande d'homologation auprès du tribunal provincial compétent
Foire aux questions sur le droit immobilier thaïlandais
Un étranger peut-il être propriétaire d'une maison sans être propriétaire du terrain sur lequel elle est construite ?
Oui. En vertu de la législation thaïlandaise, le bâtiment constitue un bien immobilier distinct du terrain. Un étranger peut être propriétaire à part entière d'un bâtiment, enregistré à son nom au titre d'un droit de superficie inscrit sur le titre de propriété du terrain, tandis que le terrain est détenu par un ressortissant thaïlandais ou une personne morale éligible. Il s'agit de la structure standard utilisée pour les villas détenues par des étrangers et construites sur des terrains faisant l'objet d'un bail à long terme ou appartenant à la famille.
Quelle est la durée de validité d'un droit de propriété en copropriété ?
La propriété en pleine propriété d'un logement en copropriété, telle que prévue par la loi sur la copropriété, est perpétuelle. Le titre de propriété du logement (dont l'effet juridique est similaire à celui d'un chanote pour un terrain) est détenu au nom du propriétaire étranger tant que celui-ci remplit les conditions prévues à l'article 19 et que le quota d'étrangers applicable à l'immeuble est respecté. Ce droit se transmet aux héritiers conformément aux règles de succession prévues à l'article 19, paragraphe 7.
Un bail de 90 ans est-il toujours valable en Thaïlande ?
Non, pas en tant que droit unique susceptible d'être enregistré. Suite à l'arrêt n° 4655/2566 de la Cour suprême (mars 2025), la pratique consistant à commercialiser un bail de 30+30+30 ans comme un bail de 90 ans n'est plus applicable. Les 30 premières années peuvent être enregistrées et protégées en tant que droit réel sur le terrain. Tout renouvellement ultérieur constitue un contrat distinct qui nécessite l'accord du propriétaire en place au moment du renouvellement et ne peut être prépayé d'une manière qui lie le terrain.
Puis-je acheter un appartement en copropriété avec des fonds déjà déposés sur un compte bancaire thaïlandais ?
En règle générale, non, sauf si les fonds sont détenus sur un compte en bahts pour non-résidents (NRBA) ou sur un compte en devises étrangères reconnu par la Banque de Thaïlande aux fins de virements entrants. Pour enregistrer une propriété étrangère en vertu de l'article 19, paragraphe 5, le Département du cadastre exige la preuve d'un virement entrant en devises étrangères converti en bahts en Thaïlande, attesté par un FETF. Les bahts déjà présents sur un compte de résident ne peuvent pas satisfaire à cette exigence.
Ma société thaïlandaise peut-elle acheter un terrain pour mon usage personnel ?
Si la société est véritablement détenue majoritairement par des Thaïlandais et que ces derniers sont de véritables actionnaires gérant une véritable entreprise, elle peut acquérir des terrains à des fins commerciales. Si les actionnaires thaïlandais sont des prête-noms détenant des actions uniquement au nom d'un étranger, cette structure enfreint l'article 113 du Code foncier et l'article 35 de la Loi sur les entreprises étrangères, exposant ainsi les parties à des sanctions pénales et à l'annulation de la transaction foncière.
Qu'adviendra-t-il de mon appartement lorsque je viendrai à décéder ?
Le logement revient aux héritiers désignés dans votre testament thaïlandais, sous réserve des dispositions de l'article 19, paragraphe 7, de la loi sur la copropriété. Un héritier étranger qui remplit de plein droit l'une des conditions d'éligibilité prévues à l'article 19 peut faire enregistrer le logement à son nom dans un délai de 60 jours à compter de l'acquisition de ce droit. Un héritier étranger qui ne remplit pas ces conditions doit en informer l'autorité compétente dans un délai de 60 jours et céder le logement dans un délai d'un an.
Dois-je être physiquement présent en Thaïlande pour finaliser l'achat d'un bien immobilier ?
Non. Le Service foncier accepte une procuration certifiée par un notaire et, le cas échéant, légalisée par un consulat ou munie d'une apostille, qui autorise un avocat résidant en Thaïlande ou un mandataire de confiance à signer les documents de transfert. La procuration doit décrire précisément le bien immobilier en indiquant le numéro du titre de propriété et la transaction en se référant au contrat de vente, et elle doit être cosignée par deux témoins pour être acceptée par le Service foncier.
La vente d'un bien immobilier en Thaïlande est-elle soumise à l'impôt sur les plus-values ?
La Thaïlande n'impose pas d'impôt distinct sur les plus-values pour les particuliers ; les plus-values réalisées lors de la vente d'un bien immobilier sont imposées par le biais du mécanisme de retenue à la source mis en place par le Département foncier, calculé selon une formule qui tient compte de la valeur estimée, de la durée de détention et de la tranche d'imposition du vendeur. Dans la plupart des cas, cette retenue à la source constitue l'impôt définitif pour les particuliers. Une taxe professionnelle spécifique de 3,3 % s'applique si le vendeur est une société, ou si un vendeur particulier a détenu le bien pendant moins de cinq ans et n'est pas inscrit au registre Tabien Baan depuis au moins un an.
Quelle est la différence entre un Chanote et un Nor Sor 3 Gor ?
Un Chanote (Nor Sor 4 Jor) est le titre foncier le plus élevé en Thaïlande. Il est établi à partir d'un levé GPS, ses limites sont fixées avec précision et il confère des droits de propriété en pleine propriété, y compris le droit de vendre, de louer, d'hypothéquer et de diviser le bien. Un Nor Sor 3 Gor est un certificat d'utilisation confirmé, établi par levé aérien mais dont les limites au sol sont moins précises ; il confère des droits équivalents à la propriété et peut être converti en Chanote par le biais d'une procédure auprès du Département des terres. Les deux sont acceptables pour les transactions impliquant des étrangers, mais le Chanote est préférable pour tout achat d'importance.
Puis-je louer mon appartement en copropriété en Thaïlande pour de courtes durées sur des plateformes comme Airbnb ?
Les locations de courte durée, d'une durée inférieure à 30 jours, sont généralement régies par la loi sur l'hôtellerie B.E. 2547 (2004), qui impose l'obtention d'une licence hôtelière. La plupart des règlements des copropriétés interdisent également expressément les locations de courte durée. Louer un logement à la journée sans licence hôtelière et sans l'accord de la copropriété expose à des amendes, à des ordonnances de fermeture et à des litiges avec les autres copropriétaires de l'immeuble. Les locations à long terme de 30 jours ou plus, dûment déclarées aux fins fiscales, constituent l'approche légale standard.
Pourquoi il est important de faire vérifier le contrat par un juriste avant de le signer
À première vue, le droit immobilier thaïlandais semble d'une simplicité trompeuse. La propriété d'un appartement en copropriété se résume à une simple ligne sur un titre de propriété, le bail est une mention de trois lignes enregistrée au verso d'un chanote, et l'usufruit est une brève annotation. La complexité réside dans tout ce qui entoure ces mentions : la correspondance entre les montants du FETF et le prix du contrat, la lettre relative au quota étranger, la vérification de l'actionnariat de la société et du pouvoir de signature, le relevé cadastral de la parcelle par rapport au plan directeur du Département des terres, la vérification des charges grevant le bien, ainsi que la rédaction minutieuse des droits de recours lorsqu'une structure enregistrée ne permet pas de satisfaire pleinement les intentions commerciales de l'acheteur.
Juslaws & Consult conseille les acquéreurs étrangers, les promoteurs immobiliers, les investisseurs du secteur hôtelier et les family offices sur l'ensemble du processus d'acquisition immobilière en Thaïlande, depuis la diligence raisonnable et la rédaction du contrat de vente jusqu'à l'enregistrement, en passant par la mise en place de baux et de contrats d'usufruit, les questions foncières relevant des programmes du BOI et de l'IEAT, ainsi que la succession des biens immobiliers thaïlandais. Si vous évaluez une transaction ou souhaitez obtenir un deuxième avis sur un projet de contrat, notre équipe peut examiner les documents, vous expliquer les risques concrets et vous aider à bénéficier des protections légales prévues par la loi.
