Les pièges de l'achat immobilier

Achat d'une propriété en Thaïlande
Il est recommandé de discuter de vos options et du processus d'achat en Thaïlande en tant qu'étranger. Il est en effet essentiel de connaître les aspects juridiques liés à l'acquisition d'une propriété par des étrangers avant de prendre toute décision concernant votre achat, qu'il s'agisse d'un condominium, d'un terrain, d'une maison ou d'une villa n'importe où en Thaïlande. Les étrangers peuvent être propriétaires de condominiums en pleine propriété et à 100%, ce qui fait de cette option la moins compliquée et la meilleure pour un étranger souhaitant acheter une propriété en Thaïlande. Les condominiums en Thaïlande ont toujours un quota d'étrangers de 49%, ce qui signifie que seuls 49% de la surface totale d'un condominium peuvent être détenus par des étrangers en pleine propriété. Les 51 % restants sont réservés aux ressortissants thaïlandais. Avant d'acheter un condominium en Thaïlande, il est conseillé de s'assurer que le quota d'étrangers n'est pas dépassé.

Recherche de titre de propriété
Un titre de propriété pour décrire la propriété dans laquelle est acheté n'est généralement pas fourni à l'avance. Pour cette raison, il est suggéré qu'avant d'effectuer de tels dépôts ou achats, une copie du titre de propriété soit obtenue du vendeur, l'original étant conservé au service foncier compétent, et qu'une recherche de titre de propriété soit effectuée afin d'éviter toute fausse déclaration négligente à l'avenir concernant la propriété que vous souhaitez acheter. Cette recherche déterminera le véritable propriétaire légal du terrain et déterminera également s'il existe des charges enregistrées sur la propriété actuelle, telles qu'une hypothèque ou un bail. Cette enquête permettra également de savoir si vous êtes autorisé à construire sur le terrain en déterminant le type de titre de propriété qu'il possède. Il est également possible de déterminer avec une diligence raisonnable détaillée les zones de zonage environnemental, les codes résidentiels et de planification.

Réserver votre propriété
Une fois qu'une recherche de titre a été effectuée et que vous êtes heureux de procéder à votre achat, le promoteur ou le vendeur vous demande généralement de verser un premier dépôt initial ou des frais de réservation afin de réserver la propriété à fournir à titre onéreux. Le vendeur vous réservera alors le bien jusqu'à la date d'échéance effective du contrat de vente pour le paiement du solde. Notez que le paiement restant ne doit pas être effectué avant le transfert effectif au service foncier. N'oubliez pas que si vous décidez de ne pas aller jusqu'au bout du contrat, le dépôt de réservation sera généralement perdu. Cependant, il faut également noter que, parfois, un droit de réservation est demandé avant l'obtention du titre de propriété.

Contrat de vente et d'achat
Lorsque vous avez versé les dépôts de réservation, les contrats doivent vous être fournis par le promoteur ou le vendeur. En général, s'il s'agit d'un promoteur, il en aura une copie en anglais et en thaï. Quoi qu'il en soit, une fois que vous avez reçu une copie du contrat, il est recommandé, avant de le signer, de le revoir avec un avocat ou un notaire. L'examen du contrat de vente et d'achat vous permettra d'identifier vos droits en tant qu'acheteur afin de protéger vos intérêts dans le cas où le vendeur n'achèverait pas le projet immobilier ou dans le cas d'une rupture de contrat. Il s'agira également de déterminer les différentes taxes à payer et le mode de paiement approprié.

Les pièges de l'achat d'une propriété en Thaïlande : Projets inachevés -
cela se produit dans le cas où il y a des condominiums, des villas, des maisons, des maisons de ville et tout type d'immobilier résiduel ou même d'entreprise sont censés être achevés dans un délai stipulé comme indiqué dans un contrat. Si cela se produit, les acheteurs auront un recours en droit civil pour rupture de contrat et pourront exiger que le projet soit achevé en temps voulu et/ou que les sommes versées par les acheteurs individuels soient remboursées avec tous les intérêts dans un délai déterminé. Pour éviter ce genre de situation, il est important de vérifier les antécédents de la société de développement du projet afin de déterminer si la société a une bonne réputation et le calendrier et l'exécution de ses projets antérieurs.

Litiges relatifs à la propriété -
Ces litiges résultent de conflits relatifs à la propriété, car il peut y avoir falsification de documents lors de l'achat d'une propriété ou dans une structure nominale. Bien que cela ne soit pas courant, il arrive que des titres de propriété ou des signatures soient falsifiés afin de vendre une propriété et de récupérer de l'argent qui ne leur revient pas de droit. Les acheteurs sont alors perdants, non seulement parce qu'ils ont perdu de l'argent, mais aussi parce qu'ils n'ont rien à gagner. Dans ce cas, les preuves suffisantes seraient des bordereaux de transfert, des accords préalables écrits et/ou signés, et l'identification et/ou les noms de la ou des parties frauduleuses. Il est toujours important de se rappeler que, quelle que soit la situation, il faut toujours avoir un historique des paiements effectués, même si le projet ou la société semble légitime et bien connu.

Empiètement -
Cela se produit lorsqu'un propriétaire d'une propriété a construit au-delà de ses limites et a empiété sur le terrain d'un autre. Il s'agit d'un phénomène courant, mais qui se produit surtout dans les zones rurales de la Thaïlande, car la plupart des régions sont des terres agricoles. Il arrive que des maisons soient construites sur ces terres agricoles sans que l'on connaisse les limites exactes, d'où l'empiètement sur le terrain ou la propriété d'un autre. Cela inclut également les litiges qui surviennent dans le cas où un immeuble de grande hauteur bloque la vue d'un autre immeuble de grande hauteur. Cela se produit généralement dans les zones de propriété en bord de mer. Il n'est pas possible d'éviter de tels actes, mais il est toujours possible d'y avoir recours en cas d'empiètement sur votre propriété.

Servitudes -
Les servitudes sont décrites comme un droit de passage tel qu'un passage ou une chaussée qui peut être la propriété d'un autre, mais qui doit être utilisé pour accéder à une autre propriété en tant que droit de passage. Dans ce cas, il arrive que certaines parties intentent une action pour intrusion, alors que ce n'est pas forcément le cas puisqu'il est essentiel de passer par leur propriété pour accéder à une autre. Il n'est pas possible d'éviter une telle servitude sur votre terrain ou sur celui d'un autre, mais il existe toujours un recours dans lequel un tribunal devra intervenir dans ce cas afin d'accorder un droit de servitude. Qu'il s'agisse de l'achat d'un condominium, d'une villa ou d'une maison, il est conseillé de contacter un avocat ou un notaire avant de procéder à un tel achat, une fois que vous avez trouvé quelque chose d'intéressant. Chez Jus Laws & Consult, nous offrons des services spécialisés grâce à nos avocats compétents en matière de droit local et international pour vous aider à acquérir des biens à l'étranger. Contactez-nous dès aujourd'hui à notre bureau de Bangkok ou de Phuket pour une consultation de base gratuite !

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