Airbnb a révélé en août dernier que le nombre de recherches de logements sur la plateforme avait augmenté de 180 % par rapport à la même période de l'année dernière (entre janvier et mars). Cela peut paraître surprenant car la légalité de ces locations, notamment dans les copropriétés, n'est pas certaine. 

Une décision de justice de 2018 à Hua Hin a déclaré que la location d'un logement pour moins de 30 jours sans avoir de licence hôtelière violait la loi sur les hôtels et était donc illégale. Pendant plusieurs mois après cela, de nombreuses personnes ont été arrêtées et condamnées à une amende pour avoir mis en vente leur unité de copropriété sur AirBnB. 

Suite à cette décision de justice, la légalité des locations AirBnB dans les condominiums en Thaïlande a fait l'objet de nombreuses discussions. Le fait que différentes réglementations s'appliquent et que les tribunaux et les autorités n'ont pas clarifié toutes les implications juridiques concernant cette activité laisse planer quelques doutes. En effet, AirBnB est de plus en plus utilisé par les voyageurs en Thaïlande et la loi est rarement appliquée par les autorités étatiques. Nous pouvons légitimement nous demander dans quels cas exactement la location d'un condominium est illégale en Thaïlande ?

Le site Code civil et commercial thaïlandais (CCC) prévoit certaines dispositions de base pour cette activité. Section 1336 du CCC prévoit que "dans les limites de la loi, le propriétaire d'un bien a le droit de l'utiliser, d'en disposer et d'en acquérir les fruits". D'autre part, section 1360 stipule que "Chaque copropriétaire a le droit d'utiliser le bien dans la mesure où cette utilisation n'est pas incompatible avec les droits des autres copropriétaires". Chaque propriétaire peut utiliser son bien librement, tant qu'il ne viole pas les droits des autres propriétaires et ne les perturbe pas. 

En ce qui concerne les locations AirBnB, certains propriétaires de condominiums peuvent estimer que l'arrivée fréquente de locataires AirBnB affecte négativement leur qualité de vie et leur tranquillité. Cela peut les amener à déposer une plainte contre le propriétaire et si les autorités examinent la location, elles pourraient alors imposer des sanctions pour non-respect de la loi sur les hôtels et de la loi sur les condominiums. Ces lois imposent certaines limites à l'utilisation de leur condominium par chaque propriétaire. 

La loi sur les condominiums

Article 17/1 paragraphe 2 de la loi dispose que "nul n'est autorisé à effectuer des opérations commerciales dans la copropriété, sauf s'il s'agit d'une opération commerciale dans la zone de la copropriété désignée conformément au paragraphe 1". Selon la loi Article 65toute personne qui enfreint cette disposition est passible d'une amende pouvant atteindre 50 000 THB et d'une amende supplémentaire n'excédant pas 5 000 THB par jour pendant toute la durée de l'infraction. 

En ce qui concerne l'activité régulière d'AirBnB, il est clair qu'elle peut être qualifiée de "transactions commerciales" et qu'un appartement n'est pas un espace pouvant être désigné comme une entreprise. Par conséquent, tout propriétaire qui loue son appartement dans un immeuble en copropriété risque les sanctions prévues par le texte. De plus, si le propriétaire qui loue son appartement est un étranger, cela constitue une violation de la loi sur la protection de l'environnement. Loi sur les entreprises étrangères. 

La loi sur les hôtels

Le site Loi sur les hôtels définit ce qu'est un hôtel. Les lieux considérés comme tels tomberont sous le coup de la loi et devront se conformer à ses exigences. Article 4 La loi stipule que "l'hôtel" est un logement établi à des fins commerciales pour fournir un service d'hébergement temporaire aux voyageurs ou à toute autre personne en échange d'une compensation, mais ne comprend pas :

1- un logement établi pour fournir un service d'hébergement temporaire effectué par une agence gouvernementale, une entreprise d'État, une organisation publique ou une autre agence d'État, ou à des fins caritatives ou éducatives, mais pas sur la base de bénéfices ou de partage des revenus ;

2- un logement établi dans le but de fournir un service de logement moyennant des frais de service mensuels payés ou en hausse uniquement ;

3- tout autre logement prescrit dans le règlement ministériel".

Si le logement est considéré comme un hôtel, Article 15 stipule que toute personne exploitant une telle entreprise doit obtenir une licence délivrée par le registraire conformément aux règles et procédures prescrites par le ministre. Selon Article 59toute personne qui enfreint la section précédente est passible d'une peine de prison pouvant aller jusqu'à un an et d'une amende pouvant aller jusqu'à 20 000 THB ou des deux, et d'une amende supplémentaire pouvant aller jusqu'à 10 000 THB par jour pendant toute la durée de l'infraction.

L'exemption prévue à l'article 4 est une bonne nouvelle pour tous les propriétaires de condominiums, car elle signifie qu'ils peuvent louer leurs unités au mois sans avoir à se soucier d'une licence hôtelière. Toutefois, la loi sur les hôtels s'appliquera toujours aux propriétaires de condominiums qui louent à la nuit ou à la semaine par l'intermédiaire d'AirBnB.

En outre, un règlement ministériel (2005) a ajouté certains hébergements qui ne sont pas considérés comme des hôtels au sens de la loi sur les hôtels. Il s'agit de tout local d'habitation ouvert au public pour la location ne dépassant pas 4 chambres à tous les étages au total, que ce soit dans un seul ou plusieurs bâtiments, et dont la capacité totale de service ne dépasse pas 20 personnes. Cela a soulevé la question de savoir si les "locaux d'habitation" font référence à chaque unité de copropriété ou à l'ensemble de la copropriété. Finalement, cette question a été clarifiée et l'exonération ne s'applique qu'aux maisons et villas et les condominiums ne sont pas éligibles. 

Demande de licence d'hôtel

Si certains copropriétaires veulent jouer la sécurité et louer librement à la nuit ou à la semaine, ils peuvent demander à la personne morale de demander une licence hôtelière pour l'ensemble de la copropriété. Toutefois, les conditions d'obtention d'une licence hôtelière sont considérables. 

Le condominium devra avoir un directeur d'hôtel qualifié, se conformer à la loi sur le contrôle des bâtiments, et avoir un permis de construire et un certificat d'utilisation indiquant que le bâtiment peut être utilisé comme un hôtel. Si cela n'est pas indiqué, il est possible de les modifier, mais le bâtiment doit répondre aux exigences en matière d'incendie et aux autres exigences de sécurité pour les hôtels, qui sont plus strictes que pour les condominiums. 

Impôts sur les revenus locatifs

Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) en vertu du Code des revenus. Les revenus locatifs seront imposés avec tous les autres revenus personnels selon le barème progressif (0 à 35%). Toutefois, l'impôt est calculé uniquement sur une base de 70 % du revenu locatif annuel.

Les revenus locatifs sont également soumis à l'impôt sur les maisons et les terrains, qui s'élève à 12,5 % des revenus locatifs annuels. Cet impôt doit être payé en février de chaque année en un seul versement ou en 3 versements. Pour réduire cet impôt, il est possible de diviser le loyer total en loyer pour la propriété et loyer pour le mobilier et/ou les services. En effet, aucun impôt n'est prélevé sur les revenus locatifs des meubles et des services. 

Tout revenu locatif gagné en Thaïlande mais payé à l'étranger est soumis à une retenue à la source de 15 % (sauf disposition contraire d'une convention fiscale). La retenue à la source déduite des loyers peut ensuite être utilisée comme crédit d'impôt pour compenser l'impôt à payer dans la déclaration PIT.  

Recours juridique contre les copropriétaires qui louent leur appartement 

Si certains copropriétaires louent leur logement en copropriété et que cela interfère avec les droits des autres copropriétaires, ces derniers peuvent intenter une action civile. Le copropriétaire concerné devra prouver que l'activité de location lui cause des perturbations et des dommages indus. 

Un voisin mécontent pourrait également porter à l'attention des autorités compétentes une violation de la loi sur les hôtels. 

De même, si le règlement de copropriété stipule que la location d'appartements est interdite, une plainte pourrait être déposée au motif d'une violation de ce règlement.  

En revanche, si vous ne souhaitez pas de locations (à la nuit, à la semaine ou même au mois) dans votre copropriété, vous pouvez demander que cette disposition soit clairement inscrite dans le règlement de copropriété avant d'engager toute action en justice. Si cette disposition est déjà en place mais n'est pas appliquée, vous devez demander à la direction et à la personne morale de la copropriété de la faire appliquer. 

Résumé 

Depuis 2018, AirBnB a été jugé par le tribunal de Hua Hin comme illégal en Thaïlande si vous louez votre appartement en copropriété pour moins de 30 jours consécutifs, à moins que vous n'ayez une licence d'hôtel. Si vous ne souhaitez pas être soumis à la loi sur les hôtels, vous devrez proposer votre appartement à la location uniquement pour des séjours de plus de 30 jours. Cependant, ceci est théorique car dans la réalité, l'application des lois dépend totalement du comité des personnes morales et des équipes de gestion de la copropriété. 

‍