Contrat de bail à long terme
Les étrangers considèrent la Thaïlande comme une destination de retraite extrêmement prisée, et plusieurs options de propriété s'offrent à ceux qui souhaitent rester dans le pays à long terme, la première d'entre elles étant l'achat d'un condominium.
La loi thaïlandaise autorise les étrangers à acheter jusqu'à 50 % des unités d'un ensemble de condominiums en utilisant des devises étrangères. L'alternative à l'achat d'un condo est d'investir un minimum de 40 000 000 bahts thaïlandais dans l'économie du pays. Une fois que les autorités compétentes ont approuvé cet investissement, l'étranger peut acheter un terrain d'une superficie maximale de 1 600 mètres carrés qui lui servira de résidence principale.
De nombreux étrangers considèrent les contrats de location à long terme comme l'option la plus favorable, en particulier pour ceux qui cherchent une maison familiale ou un appartement dans un lotissement qui a atteint sa limite en matière de propriété étrangère. Un contrat de bail à long terme peut également être considéré comme un investissement prometteur, mais il est essentiel de demander conseil à un avocat thaïlandais réputé avant de signer un tel contrat. Cela vous permettra de bénéficier d'une protection et de vous assurer qu'une enquête de diligence raisonnable est menée de manière adéquate.
Durée et renouvellement d'un contrat de bail à long terme
Les étrangers qui ne sont pas encore enregistrés auprès du Land Department of Thailand doivent savoir que les contrats de location à long terme ne sont valables que pour une durée maximale de trois ans. Des baux plus longs, de 30 ans, sont possibles si le contrat de bail est dûment enregistré. Si un bail de 30 ans n'est pas enregistré, l'étranger n'aura aucune protection contre l'expulsion pendant cette période.
La plupart des contrats de location à long terme comportent des clauses de renouvellement, prévoyant un renouvellement du bail pour 30 ans après les 30 premières années. Bien que certains contrats de location offrent plus d'un renouvellement, la plupart n'offrent qu'une seule possibilité de renouvellement.
Il est important de noter qu'une clause de renouvellement permet un renouvellement mais ne sert pas de renouvellement automatique. La coopération du propriétaire est essentielle à l'exécution d'un renouvellement, et sans elle, un renouvellement ne peut être effectué. Par conséquent, les étrangers doivent veiller à ne pas signer un contrat de bail à long terme sans être assurés de manière concise qu'un renouvellement du bail est possible.
Vente d'un contrat de location
Supposons que vous ayez acheté la propriété d'un condominium et signé un bail de 30 ans. Si vous avez payé le montant total du loyer et que vous décidez de partir après une décennie, il peut y avoir des problèmes concernant les années restantes du contrat.
Dans ce cas, vous pouvez choisir de vendre l'appartement en sous-louant les années restantes du contrat. Le contrat de bail initial doit clairement autoriser la sous-location pour que cette option soit viable en vertu de la loi thaïlandaise. Avant de signer un bail de 30 ans, assurez-vous que l'accord vous autorise explicitement à sous-louer la propriété.
Une autre option consiste à céder la période restante à une partie externe avant l'expiration du bail. Le contrat de location initial doit, là encore, vous accorder le droit de céder le bail. Vous devez également identifier les parties responsables du transfert des taxes afin d'éviter les conflits.
Propriété vendue par le propriétaire
Les dispositions d'un contrat de location sont divisées en deux catégories distinctes selon la loi thaïlandaise. La première catégorie concerne les droits de location. Les dispositions relatives aux droits de location sont liées à la durée du bail, au loyer, à l'utilisation, au droit de sous-louer et aux responsabilités en matière d'entretien. Si un propriétaire décide de vendre la propriété ou décède, ces dispositions du contrat de location restent applicables entre le locataire et le prochain propriétaire.
La deuxième catégorie comprend les droits non loués, c'est-à-dire les accords conclus entre le locataire et le propriétaire, notamment les clauses de renouvellement et les clauses de succession. Ces accords ne sont pas opposables au nouveau propriétaire si l'ancien vend le bien ou décède.
Achat d'un appartement ou d'un condominium en location foncière
Si vous souhaitez être propriétaire d'un condominium, mais que le promoteur a déjà atteint sa limite de propriété étrangère, vous pouvez choisir d'acheter le condominium en payant d'avance au promoteur un bail de 30 ans. Cette action est désignée sous le nom de propriété à bail et doit être exécutée avec soin pour garantir l'intégrité de la part du promoteur.
Si vous payez le loyer sur 30 ans en une seule fois, le promoteur sera probablement encore redevable des taxes annuelles. Ces taxes s'élèvent généralement à 12,5 % du loyer annuel estimé. Le promoteur doit également vous transférer tous les droits relatifs à la gestion du comité des propriétaires afin que vous ayez votre mot à dire dans le fonctionnement et la gestion de l'immeuble.
Condo loué transmis aux héritiers
La loi thaïlandaise stipule qu'un bail prend fin si le locataire décède. Supposons qu'un locataire achète un bail de 30 ans mais décède après 15 ans. Les héritiers du locataire n'obtiendront pas automatiquement des droits sur la propriété pour la durée restante.
Il existe plusieurs moyens d'atténuer ce problème, le premier étant de nommer le locataire et ses héritiers sur le contrat de location. Si le locataire décède subitement, ses héritiers auront le droit de continuer à louer le bien.
Une autre solution consiste à inclure une clause de succession dans le contrat de bail initial. Une telle clause stipule que le propriétaire est tenu de transmettre le bail aux héritiers du locataire en cas de décès de ce dernier.
Deux problèmes principaux sont associés à cette solution. Premièrement, une clause de succession n'est en vigueur qu'entre le locataire et le propriétaire initial et ne peut être appliquée au propriétaire suivant si la propriété est vendue ou si le propriétaire initial décède.
En outre, les héritiers du locataire ne recevront que des droits de bail "réels" en vertu d'une clause de succession, et les dispositions supplémentaires, notamment une clause de renouvellement, ne seront pas héritées.
Louer une maison individuelle
La majorité des retraités étrangers préfèrent vivre dans une petite maison avec un jardin plutôt que dans un appartement dans un immeuble. Ces personnes peuvent rester dans une maison individuelle en louant un petit lot constitué d'une maison. Ce type de contrat de location est similaire à celui d'un appartement ou d'une copropriété et peut être établi sous la forme d'un contrat de location à court ou à long terme.
Le droit de propriété superficiaire en Thaïlande
Les étrangers ne peuvent pas légalement être propriétaires de terrains en Thaïlande, mais ils peuvent être propriétaires de bâtiments. De nombreux étrangers louent des terrains et construisent des maisons, ce qui nécessite de louer le terrain et d'enregistrer un droit de propriété superficiaire.
Le droit de propriété superficiaire fait office de contrat de location et permet à l'étranger de payer un loyer et d'enregistrer le contrat de location auprès du département foncier de la Thaïlande. Le droit de propriété superficiaire peut être enregistré pour une durée de 30 ans avec une clause de renouvellement. Le principal avantage de ce droit est que les héritiers du locataire en héritent automatiquement, et les transferts sont relativement simples.
Avec un droit de superficie, un locataire est légalement autorisé à obtenir un permis de construire et à bâtir sur le terrain loué. Le propriétaire du terrain sur lequel un locataire construit une maison est encore plus incité à honorer les clauses de renouvellement, et la vente de la propriété implique beaucoup plus de difficultés de sa part.
Le propriétaire du terrain a deux possibilités d'action lorsque la durée du bail et le droit de propriété superficiaire ne sont plus en vigueur. Il peut résilier le bail et acheter la maison construite sur le terrain, ou il peut demander l'enlèvement de la maison afin de remettre le terrain dans son état initial.
